Comprare un appartamento locato come investimento
Un appartamento locato genera reddito da locazione già dal primo mese. Se l'investimento sia conveniente si decide in base a pochi numeri e ai documenti che leggerà prima dell'appuntamento dal notaio.
Il contratto di locazione passa a Lei
Con l'acquisto, Lei subentra nel contratto di locazione esistente, mentre l'inquilino rimane (§ 566 BGB: la vendita non scioglie la locazione). L'importo del canone, il deposito cauzionale e tutti gli accordi restano validi. Legga quindi il contratto di locazione, comprese le integrazioni, prima di presentare un'offerta.
Come calcolare il rendimento
Il rendimento lordo da locazione è l'affitto annuo netto diviso per il prezzo d'acquisto. Per il rendimento netto, sottragga dall'affitto ciò che non può essere addebitato all'inquilino, soprattutto gestione e accantonamento per manutenzione, e aggiunga al prezzo d'acquisto i costi accessori d'acquisto.
Un esempio: 50.000 euro di prezzo d'acquisto, 3.600 euro di affitto annuo netto danno un rendimento lordo del 7,2%. Dopo 600 euro di costi non ripartibili e circa 5.500 euro di spese accessorie, rimane un rendimento netto di circa il 5,4%.
Questi documenti dovrebbe leggerli
- Contratto di locazione con integrazioni e prospetto dei pagamenti degli ultimi dodici mesi
- Rendiconto delle spese condominiali e piano di gestione economica
- Verbali delle assemblee condominiali degli ultimi tre anni
- Dichiarazione di divisione ed estratto del libro fondiario
- Stato del fondo di riserva e ripartizioni straordinarie deliberate
- Attestato di prestazione energetica
Aumentare il canone, trasferirsi personalmente
L'affitto può essere aumentato fino al canone comparativo locale usuale, ma entro tre anni al massimo del 20%, nelle aree con mercato immobiliare teso del 15% (§ 558 BGB).
Può disdire solo con un interesse legittimo, ad esempio il fabbisogno personale. Se l'appartamento è stato trasformato in proprietà solo dopo l'ingresso dell'inquilino, dopo la prima vendita si applica un periodo di protezione di tre anni, in alcune città fino a dieci anni (§ 577a BGB).
Imposte
I canoni di locazione sono redditi da locazione e affitto. Tra le voci deducibili rientrano, tra l'altro, gli interessi sui mutui, le spese di amministrazione e l'ammortamento dell'edificio, di norma il 2% dei costi di acquisto dell'edificio all'anno. L'utile derivante da una vendita è esente da imposte dopo dieci anni di possesso (§ 23 EStG).
Domande frequenti
Posso acquistare un appartamento locato anche dall'estero?
Sì. Visita tramite video, documenti via e-mail, e all'appuntamento dal notaio può presentarsi una persona con la Sua procura.
Chi si occupa dell'inquilino dopo l'acquisto?
Su richiesta, un servizio di gestione che incassa gli affitti, regola le spese accessorie e Le fornisce un resoconto.
Cosa succede quando l'inquilino se ne va?
Potrà quindi affittare di nuovo o vendere l'appartamento libero. Gli appartamenti liberi ottengono generalmente prezzi più alti.
Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, avvocato o notaio.
