Vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen
Eine vermietete Wohnung bringt vom ersten Monat an Miete. Ob sie sich rechnet, entscheidet sich an wenigen Zahlen und an den Unterlagen, die Sie vor dem Notartermin lesen.
Der Mietvertrag geht auf Sie über
Mit dem Kauf treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein, der Mieter bleibt (§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete). Miethöhe, Kaution und alle Absprachen gelten weiter. Lesen Sie deshalb den Mietvertrag samt Nachträgen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
So rechnen Sie die Rendite
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Für die Nettorendite ziehen Sie von der Miete ab, was Sie nicht auf den Mieter umlegen können, vor allem Verwaltung und Erhaltungsrücklage, und rechnen zum Kaufpreis die Kaufnebenkosten hinzu.
Ein Beispiel: 50.000 Euro Kaufpreis, 3.600 Euro Jahreskaltmiete ergeben 7,2 % brutto. Nach 600 Euro nicht umlagefähigen Kosten und rund 5.500 Euro Nebenkosten bleiben etwa 5,4 % netto.
Diese Unterlagen sollten Sie lesen
- Mietvertrag mit Nachträgen und Zahlungsübersicht der letzten zwölf Monate
- Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Teilungserklärung und Grundbuchauszug
- Stand der Erhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen
- Energieausweis
Miete erhöhen, selbst einziehen
Die Miete lässt sich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, innerhalb von drei Jahren aber höchstens um 20 %, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um 15 % (§ 558 BGB).
Kündigen können Sie nur mit berechtigtem Interesse, etwa Eigenbedarf. Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, gilt nach dem ersten Verkauf eine Sperrfrist von drei Jahren, in manchen Städten bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB).
Steuern
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Abziehen können Sie unter anderem Darlehenszinsen, Verwaltungskosten und die Abschreibung des Gebäudes, in der Regel 2 % der Gebäudeanschaffungskosten pro Jahr. Der Gewinn aus einem Verkauf ist nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei (§ 23 EStG).
Häufige Fragen
Kann ich eine vermietete Wohnung auch aus dem Ausland kaufen?
Ja. Besichtigung per Video, Unterlagen per E-Mail, und zum Notartermin kann eine Person mit Ihrer Vollmacht erscheinen.
Wer kümmert sich nach dem Kauf um den Mieter?
Auf Wunsch eine Verwaltung, die Mieten einzieht, die Nebenkosten abrechnet und Ihnen berichtet.
Was passiert, wenn der Mieter auszieht?
Dann können Sie neu vermieten oder die Wohnung frei verkaufen. Freie Wohnungen erzielen meist höhere Preise.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
