Купить сдаваемую в аренду квартиру как объект инвестиций
Сдаваемая в аренду квартира приносит арендную плату с первого месяца. Окупается ли она, зависит от нескольких цифр и документов, которые Вы прочитаете перед визитом к нотариусу.
Договор аренды переходит к Вам
С покупкой Вы вступаете в существующий договор аренды, арендатор остается (§ 566 BGB: покупка не отменяет аренду). Размер арендной платы, залог и все договоренности сохраняют силу. Поэтому прочитайте договор аренды вместе с дополнениями, прежде чем делать предложение.
Как рассчитать доходность
Валовая доходность от аренды — это годовая холодная арендная плата, делённая на цену покупки. Для чистой доходности вычтите из арендной платы то, что нельзя переложить на арендатора, прежде всего расходы на управление и резерв на содержание, и прибавьте к цене покупки дополнительные расходы на приобретение.
Пример: цена покупки 50 000 евро, годовая холодная арендная плата 3 600 евро дают 7,2 % брутто. После вычета 600 евро непереносимых расходов и около 5 500 евро дополнительных расходов остаётся около 5,4 % нетто.
Эти документы стоит прочитать
- Договор аренды с дополнениями и обзором платежей за последние двенадцать месяцев
- Расчёт коммунальных платежей и хозяйственный план
- Протоколы собраний собственников за последние три года
- Декларация о разделе и выписка из земельной книги
- Состояние резервного фонда и утверждённые целевые взносы
- Энергетический паспорт
Повысить арендную плату, въехать самому
Арендную плату можно повысить до уровня местной сравнительной арендной платы, но не более чем на 20 % в течение трёх лет, а в районах с напряжённым рынком жилья — не более чем на 15 % (§ 558 BGB).
Расторгнуть договор можно только при наличии законного интереса, например, при потребности в жилье для себя. Если квартира была преобразована в собственность уже после заселения арендатора, после первой продажи действует мораторий на расторжение сроком три года, а в некоторых городах — до десяти лет (§ 577a BGB).
Налоги
Арендный доход относится к доходам от сдачи внаем и в аренду. Вы можете вычесть, в частности, проценты по кредиту, расходы на управление и амортизацию здания, как правило, 2 % от стоимости приобретения здания в год. Прибыль от продажи не облагается налогом после десяти лет владения (§ 23 EStG).
Частые вопросы
Можно ли купить сданную в аренду квартиру, находясь за границей?
Да. Осмотр по видеосвязи, документы по электронной почте, а на встречу к нотариусу может явиться доверенное лицо с Вашей доверенностью.
Кто занимается арендатором после покупки?
По желанию — управление, которое взимает арендную плату, составляет расчёты по коммунальным платежам и отчитывается перед Вами.
Что происходит, когда арендатор съезжает?
Тогда Вы сможете сдать квартиру заново или продать её свободной. Свободные квартиры обычно достигают более высоких цен.
Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.
