Guida

Il mercato immobiliare di Berlino 2025/2026 in cifre

Il comitato di periti per i valori fondiari (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) di Berlino analizza tutti i contratti di compravendita stipulati con atto notarile. I suoi dati sono quindi la base più affidabile per il mercato berlinese. A integrazione riportiamo dati ufficiali su nuove costruzioni e affitti.

Mercato delle compravendite 2025: più vendite, prezzi stabili

Secondo il rapporto sul mercato immobiliare 2025/2026 (comunicato stampa del 31.07.2026), nel 2025 a Berlino sono stati stipulati 22.912 contratti di compravendita di immobili (+10 % rispetto al 2024) con un volume di circa 16,1 mld. € (+8 %).

Sugli appartamenti in proprietà e le unità in proprietà separata sono state registrate 18.303 compravendite (+10 %) con un volume di circa 6,8 mld. € (+14 %). Il prezzo medio di acquisto per appartamenti esistenti era di 5.511 € per m² di superficie abitabile (+5 %), nei complessi residenziali di nuova costruzione di 8.108 € per m² (+2 %). Un posto auto costava in media 32.639 €.

Il prezzo più alto per un appartamento in proprietà è stato di circa 6,5 mln. € ovvero circa 22.350 € per m² nel quartiere Mitte. I condomini da reddito (Mietwohnhäuser) costavano in media circa 2.035 € per m² (+6 %).

Primo trimestre 2026

Nel primo trimestre 2026 il numero complessivo di contratti di compravendita è sceso a 4.811 (−10 %) con un volume di 2,5 mld. € (−14 %). Per gli appartamenti in proprietà sono state registrate 3.434 compravendite (−6 %) con un volume di 1,33 mld. € (−5 %); i prezzi sono rimasti pressoché invariati. Il comitato di periti (Gutachterausschuss) indica le tensioni geopolitiche come una delle ragioni della prudenza.

Trasformazioni e nuovi appartamenti in proprietà

Nel 2025 sono stati costituiti 4.117 nuovi appartamenti in proprietà (Wohnungseigentum) (−2 %). Di questi, 3.151 derivano da nuove costruzioni (+18 %) e solo 966 dalla trasformazione di appartamenti in affitto (−37 %). Il regolamento sulla trasformazione (Umwandlungsverordnung) ai sensi del § 250 BauGB, in vigore nella nuova versione dal 1° gennaio 2026, limita ulteriormente questo numero.

Distretti: grandi differenze

Il comitato di periti (Gutachterausschuss) indica i valori massimi nelle zone centrali (Mitte, Grunewald). Differenze nette si riscontrano anche nei canoni offerti: secondo il rapporto sul mercato immobiliare IBB 2025 la mediana dei canoni offerti in tutta Berlino era di 15,78 € per m² netto a freddo, a Mitte di 20,00 €, a Spandau di 12,50 € e a Marzahn-Hellersdorf di 11,56 €.

Per i prezzi di acquisto delle singole zone, i valori di riferimento dei terreni (Bodenrichtwerte) (BORIS Berlin, data di riferimento 01.01.2026) e il rapporto di mercato completo del comitato di periti (Gutachterausschuss) offrono dati dettagliati.

Canoni dei contratti in essere

Lo specchietto degli affitti di Berlino (Mietspiegel) 2026 indica un canone medio di riferimento locale (ortsübliche Vergleichsmiete) di 7,71 € per m² netto a freddo (2024: 7,21 €, +6,9 %). Il divario tra canoni in essere e canoni offerti è quindi ampio; in caso di nuova locazione il freno agli affitti (Mietpreisbremse) limita il margine.

Nuove costruzioni e patrimonio abitativo

Secondo l'Ufficio di statistica Berlino-Brandeburgo, nel 2025 a Berlino sono state ultimate 11.027 abitazioni, dopo le 15.362 del 2024. Di queste, 9.524 sono state realizzate in nuovi edifici (circa il 35 % in meno rispetto all'anno precedente) e 1.503 tramite interventi edilizi sul patrimonio esistente. Alla fine del 2025 a Berlino c'erano circa 2,07 mln. di abitazioni.

Nel 2025 i permessi di costruire sono saliti a 13.754 abitazioni (+40,7 %), il primo aumento dopo otto anni. Se ciò si tradurrà in un maggior numero di completamenti si vedrà solo nei prossimi anni.

Altri segmenti di mercato e valori di riferimento dei terreni (Bodenrichtwerte)

Nel 2025 le case uni- e bifamiliari costavano in media circa 3.830 € per m² di superficie lorda di piano rilevante ai fini del valore (+1 %); il livello di prezzo più alto è stato registrato a Grunewald con in media 9.650 € per m² di superficie abitabile. Gli edifici residenziali e commerciali si attestavano a circa 1.755 € per m² (−4 %).

Per i valori di riferimento dei terreni (Bodenrichtwerte) al 01.01.2026 i valori dei terreni edificabili per abitazioni individuali sono diminuiti del 5 % in tutta Berlino, quelli per uso ufficio in zone secondarie e per zone commerciali orientate al rendimento dal 10 al 25 %. Per l'edilizia residenziale pluripiano sono rimasti invariati.

Inquadramento

I dati descrivono valori medi relativi a zone, anni di costruzione e condizioni molto diverse. Per un appartamento concreto sono più significative le vendite comparabili nella stessa zona, lo stato dell'edificio e la situazione locativa rispetto alla media berlinese.

Fonti

• https://www.berlin.de/sen/stadt/presse/pressemeldungen/pressemitteilung.1699073.php
• https://www.berlin.de/gutachterausschuss/aktuelles/
• https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
• https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465
• https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/presse/2026/59-baufertigstellungen-2025-berlin
• https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/presse/2026/50-baugenehmigungen-2025-berlin
• https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php

Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, avvocato o notaio.