Руководство

Рынок недвижимости Берлина 2025/2026 в цифрах

Комитет экспертов по оценке земельных участков Берлина (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin) анализирует все нотариально удостоверенные договоры купли-продажи. Поэтому его данные являются наиболее надёжной основой для анализа берлинского рынка. Дополнительно мы приводим официальные данные о новом строительстве и арендной плате.

Рынок купли-продажи в 2025 году: больше сделок, стабильные цены

Согласно отчёту о рынке недвижимости 2025/2026 (пресс-релиз от 31.07.2026), в 2025 году в Берлине было заключено 22.912 договоров купли-продажи недвижимости (+10 % по сравнению с 2024 годом) с денежным оборотом около 16,1 млрд € (+8 %).

На квартиры в собственности и нежилые помещения в собственности (Teileigentum) пришлось 18.303 сделки купли-продажи (+10 %) с оборотом около 6,8 млрд € (+14 %). Средняя цена покупки квартир во вторичном фонде составила 5.511 € за m² жилой площади (+5 %), в новостройках — 8.108 € за m² (+2 %). Машино-место стоило в среднем 32.639 €.

Самая высокая цена за квартиру в собственности составила около 6,5 млн € или примерно 22.350 € за m² в районе Mitte. Доходные дома стоили в среднем около 2.035 € за m² (+6 %).

Первый квартал 2026 года

В первом квартале 2026 года общее число договоров купли-продажи снизилось до 4.811 (−10 %) при обороте 2,5 млрд € (−14 %). По квартирам в собственности зарегистрировано 3.434 сделки (−6 %) с оборотом 1,33 млрд € (−5 %); цены остались практически неизменными. Комитет экспертов-оценщиков (Gutachterausschuss) называет одной из причин сдержанности геополитическую напряжённость.

Преобразования и новые квартиры в собственности

В 2025 году было вновь образовано 4.117 квартир в собственности (Wohnungseigentum) (−2 %). Из них 3.151 появились в результате нового строительства (+18 %) и лишь 966 — в результате преобразования арендных квартир (−37 %). Постановление о преобразовании (Umwandlungsverordnung) согласно § 250 BauGB, действующее в новой редакции с 1 января 2026 года, дополнительно ограничивает это число.

Округа: большие различия

Комитет экспертов по оценке фиксирует максимальные значения в центральных локациях (Mitte, Grunewald). Значительные различия видны и в арендной плате в предложениях: согласно отчёту IBB о рынке жилья 2025 (IBB-Wohnungsmarktbericht) медиана арендной платы в предложениях по Берлину составляла 15,78 € за m² без учёта коммунальных платежей, в Mitte — 20,00 €, в Spandau — 12,50 €, в Marzahn-Hellersdorf — 11,56 €.

Подробные данные о ценах покупки в отдельных местоположениях содержат нормативные стоимости земли (Bodenrichtwerte; BORIS Berlin, на дату 01.01.2026) и полный отчёт о рынке комитета экспертов-оценщиков.

Аренда в существующем жилом фонде

Берлинский справочник арендных цен (Mietspiegel) 2026 указывает среднюю местную сравнительную арендную плату (ortsübliche Vergleichsmiete) в размере 7,71 € за m² без учёта коммунальных платежей (2024: 7,21 €, +6,9 %). Таким образом, разрыв между арендной платой по действующим договорам и в новых предложениях велик; при новой сдаче в аренду свободу действий ограничивает механизм ограничения арендной платы (Mietpreisbremse).

Новостройки и существующий жилой фонд

По данным Статистического управления Berlin-Brandenburg, в 2025 году в Берлине было введено в эксплуатацию 11.027 квартир после 15.362 в 2024 году. Из них 9.524 появились в новых зданиях (примерно на 35 % меньше, чем годом ранее) и 1.503 — в результате строительных работ в существующем фонде. На конец 2025 года в Берлине насчитывалось около 2,07 млн квартир.

Количество выданных разрешений на строительство в 2025 году выросло до 13.754 квартир (+40,7 %) — первый рост за восемь лет. Приведёт ли это к увеличению числа введённых в эксплуатацию квартир, станет ясно лишь в ближайшие годы.

Другие сегменты рынка и нормативная стоимость земли (Bodenrichtwerte)

Дома на одну и две семьи стоили в 2025 году в среднем около 3.830 € за м² ценообразующей общей площади этажей (+1 %); самый высокий уровень цен был в Grunewald — в среднем 9.650 € за м² жилой площади. Жилые и коммерческие дома стоили около 1.755 € за м² (−4 %).

По нормативной стоимости земли (Bodenrichtwerte) на 01.01.2026 значения для участков под индивидуальное жилищное строительство снизились по всему Берлину на 5 %, для офисного использования во второстепенных локациях и доходных коммерческих локациях — на 10–25 %. Для многоэтажного жилищного строительства они остались без изменений.

Оценка

Цифры отражают средние значения по очень разным местоположениям, годам постройки и состояниям. Для конкретной квартиры сравнительные продажи в том же месте, состояние здания и ситуация с арендой показательнее, чем средний показатель по Берлину.

Источники

• https://www.berlin.de/sen/stadt/presse/pressemeldungen/pressemitteilung.1699073.php
• https://www.berlin.de/gutachterausschuss/aktuelles/
• https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
• https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465
• https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/presse/2026/59-baufertigstellungen-2025-berlin
• https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/presse/2026/50-baugenehmigungen-2025-berlin
• https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php

Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.