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Vendere un appartamento: termine di speculazione (Spekulationsfrist), uso proprio e commercio immobiliare a titolo professionale

In Germania le plusvalenze dalla vendita di immobili privati sono imponibili solo entro determinati termini. Ciò vale anche per i proprietari che vivono all'estero. Chi invece compra e vende frequentemente può rientrare nel commercio immobiliare a titolo professionale (gewerblicher Grundstückshandel).

Il termine di dieci anni

Ai sensi del § 23 comma 1 periodo 1 n. 1 EStG la plusvalenza dalla vendita di un terreno o di un appartamento in proprietà nel patrimonio privato è imponibile se tra acquisto e cessione non sono trascorsi più di dieci anni. Determinanti sono di norma le date dei contratti notarili di compravendita, non l'iscrizione nel registro fondiario (Grundbuch).

Trascorsi dieci anni la plusvalenza per le persone fisiche è di norma esente da imposta – indipendentemente dal fatto che l'appartamento fosse locato.

Eccezione in caso di uso proprio

Entro il termine la vendita resta esente da imposta se l'appartamento è stato utilizzato esclusivamente per fini abitativi propri o per l'intero periodo tra acquisto e cessione, oppure nell'anno della vendita e nei due anni solari precedenti. Una casa vacanze locata temporaneamente di norma non soddisfa questo requisito.

Se un secondo appartamento utilizzato in proprio solo occasionalmente valga come „fini abitativi propri“ è una questione da valutare caso per caso – lo chiarisca prima della vendita con un consulente fiscale.

Come si calcola la plusvalenza

La plusvalenza è il prezzo di vendita al netto delle spese di acquisto e delle spese di vendita (ad es. provvigione dell'agente a carico del venditore). Le spese di acquisto vengono ridotte degli ammortamenti fruiti (§ 23 comma 3 periodo 4 EStG). Chi ha ammortizzato per dieci anni e vende prima della scadenza del termine, di fatto tassa quindi successivamente tali importi.

Le plusvalenze da operazioni di cessione private restano esenti da imposta se il guadagno complessivo nell'anno solare è inferiore a 1.000 € (soglia di esenzione, Freigrenze, § 23 comma 3 periodo 5 EStG). Se viene raggiunta, l'intera plusvalenza è imponibile.

Proprietari residenti all'estero

Anche i soggetti con obbligo fiscale limitato (beschränkt Steuerpflichtige) tassano in Germania le plusvalenze private derivanti dalla vendita di immobili situati in Germania (§ 49 comma 1 n. 8 EStG). Le convenzioni contro le doppie imposizioni attribuiscono di norma il diritto di imposizione sulle plusvalenze da cessione di immobili allo Stato in cui l'immobile è situato. Se e come il Suo Stato di residenza tassi ulteriormente la plusvalenza dipende dalla convenzione e dal diritto ivi vigente.

Commercio immobiliare a titolo professionale (gewerblicher Grundstückshandel)

Chi entro circa cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione vende più di tre immobili è considerato di norma, secondo l'orientamento dell'amministrazione (circolare BMF del 26.03.2004), un commerciante immobiliare a titolo professionale (gewerblicher Grundstückshändler). In tal caso le plusvalenze sono soggette all'imposta sul reddito ed eventualmente all'imposta sulle attività produttive (Gewerbesteuer), indipendentemente dal termine di dieci anni.

Il limite dei tre immobili (Drei-Objekt-Grenze) è un indizio, non una regola rigida: il periodo di cinque anni non è assoluto e possono essere inclusi anche immobili venduti solo dopo cinque-dieci anni. Gli appartamenti utilizzati in proprio di norma non vengono conteggiati. Chi possiede più appartamenti dovrebbe pianificare in anticipo le vendite dal punto di vista fiscale.

Vendita di un appartamento locato

Un contratto di locazione esistente non si estingue con la vendita: ai sensi del § 566 BGB l'acquirente subentra nei diritti e negli obblighi del locatore („la vendita non rompe la locazione“, Kauf bricht nicht Miete). Gli interessati all'acquisto si aspettano quindi il contratto di locazione, la documentazione degli aumenti del canone e informazioni sulla cauzione.

Se l'appartamento è stato trasformato in proprietà (Wohnungseigentum) solo dopo la consegna all'inquilino, l'inquilino ha un diritto di prelazione (Vorkaufsrecht) alla prima vendita a un terzo (§ 577 BGB). Il notaio ne tiene conto nel contratto; l'inquilino può dichiarare entro due mesi dalla comunicazione del contratto di compravendita se acquista alle stesse condizioni.

Anche in qualità di venditore Lei deve presentare agli interessati all'acquisto l'attestato di prestazione energetica (Energieausweis) al più tardi in occasione della visita e consegnarlo dopo la conclusione del contratto.

Fonti

• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
• https://www.cpm-steuerberater.de/news/entry/2026/01/16/9545-grundstueckshandel-drei-objekt-grenze-steuerfallen-vermeiden
• https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
• https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
• https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
• https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
• https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html
• https://www.buzer.de/80_GModG.htm

Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, avvocato o notaio.