Продажа квартиры: спекулятивный срок (Spekulationsfrist), собственное проживание и профессиональная торговля недвижимостью
Прибыль от продажи частной недвижимости в Германии облагается налогом только в течение определённых сроков. Это касается и собственников, проживающих за рубежом. Тот же, кто часто покупает и продаёт, может подпасть под категорию профессиональной торговли недвижимостью (gewerblicher Grundstückshandel).
Десятилетний срок
Согласно § 23 абз. 1 предл. 1 № 1 EStG прибыль от продажи земельного участка или квартиры, находящихся в частном имуществе, облагается налогом, если между приобретением и отчуждением прошло не более десяти лет. Определяющими, как правило, являются даты нотариальных договоров купли-продажи, а не дата регистрации в поземельной книге.
По истечении десяти лет прибыль частных лиц, как правило, освобождается от налога — независимо от того, сдавалась ли квартира в аренду.
Исключение при собственном проживании
В пределах срока продажа не облагается налогом, если квартира использовалась исключительно для собственного проживания либо в течение всего периода между приобретением и отчуждением, либо в год продажи и в два предшествующих календарных года. Апартаменты для отдыха, которые время от времени сдавались, как правило, этому условию не отвечают.
Считается ли вторая квартира, которую Вы лишь время от времени используете сами, используемой «для собственного проживания», решается в каждом случае индивидуально — выясните это до продажи с налоговым консультантом.
Как рассчитывается прибыль
Прибыль — это цена продажи за вычетом расходов на приобретение и расходов на продажу (например, комиссии маклера продавца). При этом расходы на приобретение уменьшаются на сумму использованной амортизации (§ 23 абз. 3 предл. 4 EStG). Таким образом, тот, кто десять лет начислял амортизацию и продаёт до истечения срока, в итоге облагает эти суммы налогом задним числом.
Прибыль от частных сделок по отчуждению не облагается налогом, если общая прибыль за календарный год составляет менее 1.000 € (необлагаемый предел (Freigrenze), § 23 абз. 3 предл. 5 EStG). Если он достигнут, налогом облагается вся прибыль.
Собственники с местом жительства за рубежом
Лица с ограниченной налоговой обязанностью также облагаются налогом в Германии на прибыль от частной продажи расположенных в Германии земельных участков (§ 49 абз. 1 № 8 EStG). Соглашения об избежании двойного налогообложения, как правило, закрепляют право налогообложения прибыли от продажи недвижимости за государством её местонахождения. Облагает ли государство Вашего проживания эту прибыль дополнительно и каким образом, зависит от соглашения и местного законодательства.
Профессиональная торговля недвижимостью (gewerblicher Grundstückshandel)
Тот, кто в течение примерно пяти лет после приобретения или постройки продаёт более трёх объектов, согласно позиции финансовой администрации (письмо BMF от 26.03.2004), как правило, считается профессиональным торговцем недвижимостью (gewerblicher Grundstückshändler). В этом случае прибыль независимо от десятилетнего срока облагается подоходным налогом (Einkommensteuer) и, при необходимости, промысловым налогом (Gewerbesteuer).
Граница в три объекта (Drei-Objekt-Grenze) — это признак, а не жёсткое правило: пятилетний период не является абсолютным, и в расчёт могут включаться также объекты, проданные лишь через пять–десять лет. Квартиры, используемые для собственного проживания, как правило, не учитываются. Тем, кто владеет несколькими квартирами, следует заранее спланировать продажи с налоговой точки зрения.
Продажа сданной в аренду квартиры
Действующий договор аренды не прекращается в результате продажи: согласно § 566 BGB покупатель вступает в права и обязанности арендодателя («продажа не прекращает аренду»). Поэтому потенциальные покупатели ожидают договор аренды, подтверждения повышений арендной платы и сведения о залоге.
Если квартира была преобразована в квартиру в собственности (Wohnungseigentum) только после передачи арендатору, при первой продаже третьему лицу арендатор имеет преимущественное право покупки (Vorkaufsrecht, § 577 BGB). Нотариус учитывает это в договоре; арендатор может в течение двух месяцев после уведомления о договоре купли-продажи заявить, покупает ли он на тех же условиях.
Как продавец Вы также обязаны предъявить заинтересованным покупателям энергетический паспорт (Energieausweis) не позднее чем при осмотре и передать его после заключения договора.
Источники
- https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
- https://www.cpm-steuerberater.de/news/entry/2026/01/16/9545-grundstueckshandel-drei-objekt-grenze-steuerfallen-vermeiden
- https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
- https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
- https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
- https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html
- https://www.buzer.de/80_GModG.htm
Частые вопросы
Распространяется ли десятилетний срок и на иностранцев?
Да. Правило § 23 EStG через § 49 абз. 1 п. 8 EStG распространяется и на собственников без места жительства в Германии.
С какого момента исчисляется срок?
Как правило, со дня нотариального договора купли-продажи при приобретении до дня нотариального договора купли-продажи при продаже.
Возникает ли налог при продаже унаследованной квартиры?
При наследовании наследник принимает дату приобретения наследодателя. Поэтому истёк ли срок, следует проверять по дате покупки наследодателем.
Должен ли я как продавец заранее спрашивать арендатора?
Нет. Согласие арендатора не требуется, договор аренды переходит к покупателю. Право преимущественной покупки (Vorkaufsrecht) у арендатора возникает только в случаях, предусмотренных § 577 BGB.
Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.
