Casa vacanze e Airbnb a Berlino: cosa è consentito nel 2026
Chi acquista un appartamento a Berlino per affittarlo a turisti si scontra con una delle normative più severe d'Europa. Il divieto berlinese di uso improprio (Zweckentfremdungsverbot) richiede in linea di principio un'autorizzazione; da maggio 2026 si applica inoltre un regolamento UE sulle locazioni di breve durata.
Principio: lo spazio abitativo serve ad abitare
Secondo la legge berlinese sul divieto di uso improprio (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, ZwVbG) l'uso di spazi abitativi come casa vacanze costituisce un uso improprio e richiede un'autorizzazione dell'ufficio distrettuale (Bezirksamt). Ciò vale per l'intero territorio cittadino.
Secondo le nostre informazioni, un'autorizzazione per l'uso permanente di un intero appartamento come casa vacanze senza abitarvi personalmente viene rilasciata solo in casi eccezionali. Chi progetta un appartamento come puro investimento in casa vacanze dovrebbe informarsi prima dell'acquisto presso l'ufficio distrettuale (Bezirksamt) competente.
Cosa è possibile con autorizzazione o comunicazione
Abitazione principale, singole stanze: chi affitta singole stanze della propria abitazione principale a ospiti turistici non ha bisogno di un'autorizzazione, ma di una previa comunicazione gratuita all'ufficio distrettuale (Bezirksamt), purché la superficie locata non superi il 49 % della superficie abitabile.
Abitazione principale, intero appartamento: la locazione temporanea dell'intera abitazione principale, ad esempio durante un viaggio, è soggetta ad autorizzazione ed è possibile se il carattere di abitazione principale viene mantenuto.
Seconda casa: per un'abitazione secondaria può essere rilasciata un'autorizzazione alla locazione come casa vacanze di norma per al massimo 90 giorni all'anno. Non viene rilasciata alcuna autorizzazione se il richiedente possiede a Berlino un'ulteriore abitazione principale o secondaria.
Numero di registrazione e regolamento UE 2024/1028
Dal 1° agosto 2018 il numero di registrazione assegnato dall'ufficio distrettuale (Bezirksamt) deve essere indicato in modo visibile in ogni offerta, anche sui portali internet.
Il regolamento UE 2024/1028 relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati sulle locazioni di breve durata si applica dal 20 maggio 2026. Obbliga le piattaforme, tra l'altro, a visualizzare e verificare i numeri di registrazione e consente alle autorità lo scambio di dati. Berlino lo ha recepito con la quarta legge di modifica della ZwVbG, entrata in vigore il 17 giugno 2026. Secondo il Senato l'attuazione tecnica è ancora in fase di test; attualmente non vengono assegnati nuovi numeri di registrazione, quelli esistenti possono continuare a essere utilizzati (ottobre 2026).
Sanzioni pecuniarie
Le violazioni costituiscono illeciti amministrativi. Per i casi più gravi la legge prevede sanzioni pecuniarie fino a 500.000 €, per altre violazioni, ad esempio la mancata indicazione del numero di registrazione, fino a 250.000 €. Il Senato ha ridefinito le cornici sanzionatorie con la comunicazione 1/2026; per una casa vacanze non autorizzata indica ad esempio da 1.500 a 2.500 € al mese per unità abitativa, salvo che il vantaggio economico sia superiore. Inoltre l'ufficio distrettuale (Bezirksamt) può ordinare il ripristino dell'uso abitativo.
Ulteriori aspetti per gli acquirenti
Anche in presenza di autorizzazione, il regolamento di condominio (Teilungserklärung) o una delibera della comunità dei proprietari può limitare la locazione commerciale di breve durata. Verifichi il regolamento di condominio, il regolamento della comunità (Gemeinschaftsordnung) e i verbali.
I redditi da locazione turistica sono imponibili in Germania; in caso di locazione a ospiti che si alternano possono aggiungersi questioni di IVA e di attività commerciale. Lo faccia verificare dal consulente fiscale.
Alternativa: locazione a lungo termine
Chi acquista a Berlino un appartamento come investimento lo affitta di norma a fini abitativi, a tempo indeterminato o determinato. A ciò non si applicano le regole per le case vacanze, ma il diritto locativo generale: freno agli affitti (Mietpreisbremse), tutela contro la disdetta (Kündigungsschutz) e i requisiti rigorosi per i contratti a tempo determinato.
La locazione arredata a lavoratori o studenti è possibile, ma è anch'essa soggetta al freno agli affitti (Mietpreisbremse). In base al regolamento UE le piattaforme devono disattivare gli annunci senza un numero di registrazione valido; ciò riguarda le locazioni di breve durata, non i normali contratti di locazione.
Verificare prima dell'acquisto
Esiste già un'autorizzazione per l'appartamento? Di norma è legata alla persona e all'uso e non passa automaticamente a un acquirente – lo faccia confermare dall'ufficio distrettuale (Bezirksamt). Il regolamento di condominio (Teilungserklärung) consente tale uso? Esistono delibere della comunità contro la locazione di breve durata? Senza questi chiarimenti nessun calcolo dovrebbe basarsi sulla locazione turistica.
Fonti
- https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/
- https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj
- https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/rechtliches/durchfuehrung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-mitteilung-1-2026_neufassung-der-bussgeld-rahmenbetraege.pdf
- https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-22757.pdf
- https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/service-und-organisationseinheiten/zweckentfremdung/artikel.1353819.php
Domande frequenti
Posso offrire su Airbnb il mio secondo appartamento a Berlino?
Solo con autorizzazione dell'ufficio distrettuale (Bezirksamt); viene di norma rilasciata per al massimo 90 giorni all'anno e non se Lei possiede un altro appartamento a Berlino.
Ho bisogno di un'autorizzazione per affittare una stanza?
No, se si tratta della Sua abitazione principale e viene locato al massimo il 49 % della superficie; in tal caso è necessaria una previa comunicazione.
Cosa vale per le locazioni a partire da tre mesi?
Le locazioni più lunghe a fini abitativi non costituiscono uso come casa vacanze. Si applica il normale diritto locativo, compreso il freno agli affitti (Mietpreisbremse).
Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, avvocato o notaio.
