Ferienwohnung und Airbnb in Berlin: was 2026 erlaubt ist
Wer in Berlin eine Wohnung kauft, um sie an Touristen zu vermieten, stößt auf eines der strengsten Regelwerke in Europa. Das Berliner Zweckentfremdungsverbot verlangt grundsätzlich eine Genehmigung; seit Mai 2026 gilt zusätzlich eine EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung.
Grundsatz: Wohnraum ist zum Wohnen da
Nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) ist die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung eine Zweckentfremdung und bedarf einer Genehmigung des Bezirksamts. Das gilt für das gesamte Stadtgebiet.
Eine Genehmigung für die dauerhafte Nutzung einer ganzen Wohnung als Ferienwohnung ohne eigenen Wohnbezug wird nach unserem Kenntnisstand nur in Ausnahmefällen erteilt. Wer eine Wohnung als reine Ferienwohnungs-Kapitalanlage plant, sollte vor dem Kauf beim zuständigen Bezirksamt nachfragen.
Was mit Genehmigung oder Anzeige möglich ist
Hauptwohnung, einzelne Zimmer: Wer in der eigenen Hauptwohnung einzelne Räume an Feriengäste vermietet, braucht keine Genehmigung, sondern eine kostenfreie vorherige Anzeige beim Bezirksamt, solange die vermietete Fläche höchstens 49 % der Wohnfläche beträgt.
Hauptwohnung, ganze Wohnung: Die vorübergehende Vermietung der ganzen Hauptwohnung, etwa während einer Reise, ist genehmigungspflichtig und möglich, wenn der Charakter als Hauptwohnung erhalten bleibt.
Zweitwohnung: Für eine Nebenwohnung kann eine Genehmigung zur Vermietung als Ferienwohnung an in der Regel höchstens 90 Tagen im Jahr erteilt werden. Keine Genehmigung gibt es, wenn der Antragsteller in Berlin zusätzlich eine weitere Haupt- oder Nebenwohnung hat.
Registriernummer und EU-Verordnung 2024/1028
Seit dem 1. August 2018 muss die vom Bezirksamt vergebene Registriernummer bei jedem Angebot, auch auf Internetportalen, sichtbar angegeben werden.
Die EU-Verordnung 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zur Kurzzeitvermietung gilt seit dem 20. Mai 2026. Sie verpflichtet Plattformen unter anderem, Registriernummern anzuzeigen und zu prüfen, und ermöglicht Behörden den Datenaustausch. Berlin hat sie mit dem Vierten Gesetz zur Änderung des ZwVbG umgesetzt, das am 17. Juni 2026 in Kraft trat. Nach Angaben des Senats befindet sich die technische Umsetzung noch in der Testphase; derzeit werden keine neuen Registriernummern vergeben, bestehende dürfen weiter genutzt werden (Stand Oktober 2026).
Bußgelder
Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten. Für die schwersten Fälle sieht das Gesetz Geldbußen bis 500.000 € vor, für andere Verstöße, etwa die fehlende Angabe der Registriernummer, bis 250.000 €. Der Senat hat die Bußgeldrahmen mit der Mitteilung 1/2026 neu gefasst; für eine ungenehmigte Ferienwohnung nennt sie beispielsweise 1.500 bis 2.500 € je Monat und Wohneinheit, sofern der wirtschaftliche Vorteil nicht höher ist. Zusätzlich kann das Bezirksamt die Rückführung zu Wohnzwecken anordnen.
Weitere Punkte für Käufer
Auch mit Genehmigung kann die Teilungserklärung oder ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft die gewerbliche Kurzzeitvermietung einschränken. Prüfen Sie Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Protokolle.
Einnahmen aus Ferienvermietung sind in Deutschland steuerpflichtig; bei Vermietung an wechselnde Gäste können umsatzsteuerliche und gewerbliche Fragen hinzukommen. Lassen Sie das vom Steuerberater prüfen.
Alternative: Vermietung auf längere Zeit
Wer in Berlin eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, vermietet sie in aller Regel dauerhaft oder befristet zu Wohnzwecken. Dafür gelten nicht die Regeln für Ferienwohnungen, sondern das allgemeine Mietrecht: Mietpreisbremse, Kündigungsschutz und die strengen Voraussetzungen für befristete Verträge.
Möblierte Vermietung an Berufstätige oder Studierende ist möglich, unterliegt aber ebenfalls der Mietpreisbremse. Plattformen müssen Angebote ohne gültige Registriernummer nach der EU-Verordnung deaktivieren; das betrifft Kurzzeitvermietungen, nicht übliche Mietverträge.
Vor dem Kauf prüfen
Liegt für die Wohnung bereits eine Genehmigung vor? Sie ist in der Regel an Person und Nutzung gebunden und geht nicht automatisch auf einen Käufer über – lassen Sie das vom Bezirksamt bestätigen. Erlaubt die Teilungserklärung die Nutzung? Gibt es Beschlüsse der Gemeinschaft gegen Kurzzeitvermietung? Ohne diese Klärung sollte keine Kalkulation auf Ferienvermietung beruhen.
Quellen
- https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/
- https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj
- https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/rechtliches/durchfuehrung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-mitteilung-1-2026_neufassung-der-bussgeld-rahmenbetraege.pdf
- https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-22757.pdf
- https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/service-und-organisationseinheiten/zweckentfremdung/artikel.1353819.php
Häufige Fragen
Darf ich meine Berliner Zweitwohnung auf Airbnb anbieten?
Nur mit Genehmigung des Bezirksamts; sie wird in der Regel für höchstens 90 Tage im Jahr erteilt und nicht, wenn Sie in Berlin eine weitere Wohnung haben.
Brauche ich für die Vermietung eines Zimmers eine Genehmigung?
Nein, wenn es sich um Ihre Hauptwohnung handelt und höchstens 49 % der Fläche vermietet werden; erforderlich ist dann eine vorherige Anzeige.
Was gilt bei Vermietung ab drei Monaten?
Längere Vermietungen zu Wohnzwecken sind keine Ferienwohnungsnutzung. Es gilt das normale Mietrecht einschließlich Mietpreisbremse.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
