Immobilienfinanzierung in Deutschland ohne deutschen Wohnsitz
Deutsche Banken finanzieren Käufer ohne Wohnsitz in Deutschland deutlich zurückhaltender als Inländer. Möglich ist es trotzdem, oft mit mehr Eigenkapital und mehr Unterlagen. Wer finanzieren muss, sollte die Zusage vor der Beurkundung in der Hand haben.
Warum Banken vorsichtig sind
Banken müssen nach § 505b BGB die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen sorgfältig prüfen. Bei ausländischem Einkommen ist das aufwendiger: Einkommensnachweise und Steuerbescheide sind fremdsprachig, Auskunfteien wie die SCHUFA haben keine Daten, und bei Einkommen in anderer Währung kommt ein Wechselkursrisiko hinzu.
Viele Institute finanzieren deshalb Nichtansässige gar nicht oder nur über spezialisierte Abteilungen bzw. Vermittler.
Eigenkapital
Eine gesetzlich festgelegte Mindestquote gibt es nicht; jede Bank entscheidet selbst. Nach unserer Erfahrung verlangen Banken von Käufern ohne deutschen Wohnsitz meist deutlich mehr Eigenkapital als von Inländern – mindestens die Kaufnebenkosten und häufig einen erheblichen Teil des Kaufpreises. Verbindlich ist allein das Angebot der jeweiligen Bank.
Mehr Eigenkapital verbessert zudem den Zinssatz, weil der Beleihungsauslauf sinkt.
Typische Unterlagen
Gültiger Reisepass, Meldenachweis im Wohnsitzland, Einkommensnachweise der letzten Monate, Steuerbescheide bzw. Steuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre, Kontoauszüge, Nachweis des Eigenkapitals, Übersicht über bestehende Kredite sowie die Objektunterlagen (Exposé, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung, Mietvertrag, Energieausweis).
Rechnen Sie mit Übersetzungen ins Deutsche oder Englische. Selbstständige brauchen in der Regel Bilanzen bzw. Gewinnermittlungen mehrerer Jahre.
Zinsniveau im Oktober 2026
Die Bauzinsen sind im Herbst 2026 gestiegen. Für zehn Jahre Zinsbindung nennen Vermittler Anfang Oktober 2026 effektive Topkonditionen um 4,1–4,2 % (Dr. Klein, Stand 09.10.2026: 4,16 %) und durchschnittliche Angebote zwischen etwa 4,4 und 4,5 % (Baufi24, 06.10.2026: Angebote um 4,5 %, Durchschnitt der September-Abschlüsse 4,16 %).
Diese Werte gelten für Inländer mit guter Bonität und solidem Eigenkapital. Für Nichtansässige liegen die Konditionen erfahrungsgemäß eher darüber. Zinsen ändern sich täglich; maßgeblich ist allein das konkrete Angebot.
Alternative: Finanzierung im Heimatland
Manche Käufer nehmen bei ihrer Hausbank im Heimatland einen Kredit auf, gesichert durch dort vorhandenes Vermögen, und kaufen in Deutschland ohne Grundschuld. Das vereinfacht den Notarvertrag, verlagert aber Zins- und Währungsrisiko ins Heimatland. Eine Grundschuld auf die deutsche Wohnung zugunsten einer ausländischen Bank ist rechtlich möglich, wird in der Praxis aber selten angeboten.
Prüfen Sie in jedem Fall, ob die Zinsen in Deutschland als Werbungskosten abziehbar sind, wenn Sie vermieten – das hängt vom Zusammenhang zwischen Darlehen und Wohnung ab.
Reihenfolge, die Ärger vermeidet
1. Vorabprüfung bei einer Bank oder einem Vermittler mit Auslandserfahrung. 2. Objekt reservieren. 3. Vollständige Unterlagen einreichen, Bewertung durch die Bank. 4. Verbindliche Kreditzusage. 5. Erst dann Beurkundung. Der Kaufvertrag enthält normalerweise keinen Finanzierungsvorbehalt; scheitert die Finanzierung danach, bleibt die Zahlungspflicht bestehen.
Grundschuld und Belastungsvollmacht
Banken verlangen als Sicherheit in der Regel eine Grundschuld im Grundbuch der gekauften Wohnung. Da der Käufer bei Fälligkeit des Kaufpreises noch nicht Eigentümer ist, enthält der Kaufvertrag üblicherweise eine Belastungsvollmacht: Der Verkäufer wirkt an der Bestellung der Grundschuld mit, die Bank zahlt aber direkt auf den Kaufpreis.
Die Grundschuld wird ebenfalls notariell beurkundet oder beglaubigt; Notar- und Grundbuchkosten dafür kommen zu den Kaufnebenkosten hinzu. Käufer ohne Anreise können auch die Grundschuldbestellung über eine Vollmacht oder Nachgenehmigung erledigen – das sollte mit Bank und Notar früh abgestimmt werden.
Quellen
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__505b.html
- https://www.drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html
- https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/zinskommentar-102026/
- https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1347565/umfrage/entwicklung-der-bauzinsen-in-deutschland/
Häufige Fragen
Finanzieren deutsche Banken Käufer ohne Wohnsitz in Deutschland?
Einige ja, viele nicht. Die Bedingungen sind meist strenger: mehr Eigenkapital, mehr Unterlagen, teils höhere Zinsen.
Brauche ich eine SCHUFA-Auskunft?
Ohne Wohnsitz in Deutschland gibt es meist keine aussagekräftigen SCHUFA-Daten; Banken fragen dann nach Kreditauskünften aus dem Heimatland.
Wie hoch sind die Bauzinsen im Oktober 2026?
Für zehn Jahre Zinsbindung je nach Quelle rund 4,1 bis 4,5 % effektiv (Stand Anfang Oktober 2026), für Nichtansässige oft höher.
Was ist eine Belastungsvollmacht?
Eine Klausel im Kaufvertrag, mit der der Verkäufer dem Käufer erlaubt, schon vor der Eigentumsumschreibung eine Grundschuld für die finanzierende Bank eintragen zu lassen.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
