Финансирование недвижимости в Германии без места жительства в Германии
Немецкие банки финансируют покупателей без места жительства в Германии значительно осторожнее, чем резидентов. Тем не менее это возможно, часто при большем собственном капитале и большем объёме документов. Тем, кому необходимо финансирование, следует получить одобрение до нотариального удостоверения (Beurkundung).
Почему банки осторожны
Согласно § 505b BGB банки обязаны тщательно проверять кредитоспособность заёмщика при потребительских кредитах под залог недвижимости. При иностранном доходе это сложнее: подтверждения дохода и налоговые уведомления составлены на иностранном языке, у кредитных бюро, таких как SCHUFA, нет данных, а при доходе в другой валюте добавляется валютный риск.
Поэтому многие банки вообще не финансируют нерезидентов или делают это только через специализированные отделы или посредников.
Собственный капитал
Законодательно установленной минимальной доли нет; каждый банк решает сам. По нашему опыту, банки требуют от покупателей без места жительства в Германии, как правило, значительно больше собственного капитала, чем от резидентов, — как минимум сумму сопутствующих расходов на покупку и зачастую значительную часть цены покупки. Обязывающим является только предложение соответствующего банка.
Кроме того, больший собственный капитал улучшает процентную ставку, поскольку снижается коэффициент залогового покрытия (Beleihungsauslauf).
Типичные документы
Действующий заграничный паспорт, подтверждение регистрации в стране проживания, подтверждения дохода за последние месяцы, налоговые уведомления или налоговые декларации за последние два–три года, выписки по счетам, подтверждение собственного капитала, обзор действующих кредитов, а также документы по объекту (экспозе, выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug), декларация о разделе (Teilungserklärung), расчёт жилой площади, договор аренды, энергетический паспорт).
Рассчитывайте на переводы на немецкий или английский язык. Самозанятым, как правило, нужны балансы или расчёты прибыли за несколько лет.
Уровень процентных ставок в октябре 2026 года
Осенью 2026 года ставки по ипотечным кредитам выросли. При фиксации ставки на десять лет посредники в начале октября 2026 года называют лучшие эффективные условия на уровне около 4,1–4,2 % (Dr. Klein, по состоянию на 09.10.2026: 4,16 %) и средние предложения примерно от 4,4 до 4,5 % (Baufi24, 06.10.2026: предложения около 4,5 %, средняя ставка по сделкам сентября 4,16 %).
Эти значения действуют для резидентов с хорошей кредитоспособностью и солидным собственным капиталом. Для нерезидентов условия, как показывает опыт, скорее выше. Ставки меняются ежедневно; решающим является только конкретное предложение.
Альтернатива: финансирование в стране проживания
Некоторые покупатели берут кредит в своём банке на родине, обеспеченный имеющимся там имуществом, и покупают в Германии без земельного долга (Grundschuld). Это упрощает нотариальный договор, но переносит процентный и валютный риски в страну проживания. Земельный долг на немецкую квартиру в пользу иностранного банка юридически возможен, но на практике предлагается редко.
В любом случае проверьте, можно ли при сдаче в аренду вычитать проценты в Германии как расходы на получение дохода (Werbungskosten) — это зависит от связи между кредитом и квартирой.
Порядок действий, позволяющий избежать проблем
1. Предварительная проверка в банке или у посредника с опытом работы с иностранными клиентами. 2. Резервирование объекта. 3. Подача полного пакета документов, оценка банком. 4. Обязывающее одобрение кредита. 5. Только после этого нотариальное удостоверение (Beurkundung). Договор купли-продажи обычно не содержит оговорки о финансировании (Finanzierungsvorbehalt); если финансирование после этого не состоится, обязанность оплаты сохраняется.
Земельный долг (Grundschuld) и доверенность на обременение (Belastungsvollmacht)
В качестве обеспечения банки, как правило, требуют регистрации ипотечного залога (Grundschuld) в поземельной книге (Grundbuch) приобретаемой квартиры. Поскольку на момент наступления срока оплаты покупной цены покупатель ещё не является собственником, договор купли-продажи обычно содержит доверенность на обременение (Belastungsvollmacht): продавец участвует в установлении залога, а банк перечисляет деньги непосредственно в счёт покупной цены.
Земельный долг (Grundschuld) также нотариально удостоверяется или заверяется; расходы на нотариуса и поземельную книгу (Grundbuch) для этого добавляются к сопутствующим расходам на покупку. Покупатели, не имеющие возможности приехать, также могут оформить установление земельного долга по доверенности или путём последующего одобрения — это следует заблаговременно согласовать с банком и нотариусом.
Источники
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__505b.html
- https://www.drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html
- https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/zinskommentar-102026/
- https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1347565/umfrage/entwicklung-der-bauzinsen-in-deutschland/
Частые вопросы
Финансируют ли немецкие банки покупателей без места жительства в Германии?
Некоторые да, многие нет. Условия, как правило, строже: больше собственного капитала, больше документов, иногда более высокие ставки.
Нужна ли мне справка SCHUFA?
Без места жительства в Германии, как правило, нет содержательных данных SCHUFA; тогда банки запрашивают кредитные справки из страны проживания.
Каковы ставки по ипотечным кредитам в октябре 2026 года?
При фиксации ставки на десять лет, в зависимости от источника, около 4,1–4,5 % эффективных (по состоянию на начало октября 2026 года), для нерезидентов часто выше.
Что такое доверенность на обременение (Belastungsvollmacht)?
Оговорка в договоре купли-продажи, которой продавец разрешает покупателю ещё до переоформления права собственности зарегистрировать земельный долг (Grundschuld) в пользу финансирующего банка.
Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.
