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Tassare in Germania i redditi da locazione senza residenza in Germania

Chi affitta un appartamento in Germania ma vive all'estero è soggetto in Germania a obbligo fiscale limitato (beschränkte Steuerpflicht) per tali redditi da locazione. Secondo le convenzioni contro le doppie imposizioni il diritto di imposizione spetta di norma allo Stato in cui si trova l'immobile. Questo articolo ne spiega i tratti fondamentali; il calcolo nel singolo caso spetta al consulente fiscale.

Obbligo fiscale limitato (beschränkte Steuerpflicht)

Le persone fisiche senza residenza né dimora abituale in Germania sono soggette a obbligo fiscale limitato (beschränkte Steuerpflicht) per i loro redditi di fonte tedesca. Tra questi redditi rientrano, ai sensi del § 49 comma 1 n. 6 EStG, i redditi da locazione e affitto di beni immobili situati in Germania.

Non esiste una ritenuta alla fonte; i redditi vengono tassati tramite una dichiarazione dei redditi in Germania. Competente ai sensi del § 19 comma 2 del codice tributario (Abgabenordnung) è di norma l'ufficio delle imposte (Finanzamt) nel cui distretto si trova l'appartamento (in caso di più immobili quello con il patrimonio di maggior valore).

Nessuna quota esente di base (Grundfreibetrag) – con un'eccezione

I soggetti con obbligo fiscale limitato (beschränkt Steuerpflichtige) sono tassati secondo la normale aliquota progressiva, tuttavia ai sensi del § 50 comma 1 periodo 2 EStG il reddito imponibile viene aumentato della quota esente di base (Grundfreibetrag). In pratica viene quindi meno l'importo di base esente da imposta, che nel 2026 è pari a 12.348 €; anche piccole eccedenze sono tassate.

Chi consegue quasi tutto il proprio reddito in Germania (almeno il 90 % oppure redditi esteri inferiori alla quota esente di base (Grundfreibetrag)) può chiedere, ai sensi del § 1 comma 3 EStG, di essere trattato come soggetto con obbligo fiscale illimitato. Per i tipici investitori con reddito nel Paese d'origine ciò si verifica raramente.

Ammortamento (AfA) sull'edificio

Si ammortizza solo la quota delle spese di acquisto relativa all'edificio, non quella relativa al terreno. L'ammortamento lineare (AfA) ai sensi del § 7 comma 4 EStG è pari annualmente al 3 % per gli edifici residenziali ultimati dopo il 31 dicembre 2022, al 2 % per quelli ultimati tra il 1° gennaio 1925 e il 31 dicembre 2022 e al 2,5 % per quelli ultimati prima del 1925.

Per i nuovi edifici residenziali da locare la cui costruzione è iniziata dopo il 30 settembre 2023 e prima del 1° ottobre 2029 (oppure, con contratto di compravendita stipulato in tale periodo, nell'anno di ultimazione), in alternativa è possibile un'AfA degressiva del 5 % del valore residuo (§ 7 comma 5a EStG). Se sia più vantaggiosa per Lei dovrebbe calcolarlo il consulente fiscale.

Spese deducibili (Werbungskosten)

Sono deducibili in particolare gli interessi passivi, le quote delle spese condominiali (Hausgeld) non ripartibili sull'inquilino (ad esempio il compenso dell'amministratore), le riparazioni, i costi di una gestione locativa, le spese di viaggio e di consulenza nonché l'AfA. Il versamento al fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) della comunità dei proprietari diventa in pratica deducibile solo quando la comunità spende effettivamente il denaro per la manutenzione.

Attenzione alle ristrutturazioni subito dopo l'acquisto: se nei primi tre anni i costi di ripristino superano, al netto, il 15 % delle spese di acquisto dell'edificio, ai sensi del § 6 comma 1 n. 1a EStG sono considerati costi di costruzione connessi all'acquisto (anschaffungsnahe Herstellungskosten) e incidono solo tramite l'AfA.

Dichiarazione e termini

La dichiarazione va presentata per ogni anno solare. Senza consulente fiscale il termine ai sensi del § 149 comma 2 AO scade di norma alla fine del settimo mese dopo la fine dell'anno (31 luglio); con un consulente fiscale valgono termini più lunghi. Conservi in modo ordinato il contratto di compravendita, i rendiconti delle spese condominiali, i contratti di locazione e i giustificativi.

Convenzioni contro le doppie imposizioni

Secondo le convenzioni tedesche contro le doppie imposizioni – in conformità all'art. 6 del Modello di convenzione OCSE – può tassare lo Stato in cui si trova l'immobile. Il Suo Stato di residenza, a seconda della convenzione, esenta i redditi (spesso con riserva di progressività) oppure computa l'imposta tedesca. Il modo in cui procede il Suo Stato d'origine dipende dalla rispettiva convenzione e dal Suo diritto nazionale.

Fonti

• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__19.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__50.html
• https://www.finanz-tools.de/einkommensteuer/grundfreibetrag-tabelle
• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__1.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__149.html
• https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
• https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
• https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
• https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
• https://bofip.impots.gouv.fr/doctrine/pgp/2587-PGP
• https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
• https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/report-of-foreign-bank-and-financial-accounts-fbar
• https://www.gov.uk/tax-foreign-income

Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, avvocato o notaio.