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Riscaldamento ed energia: cosa cambia per gli acquirenti di appartamenti con la legge sulla modernizzazione degli edifici 2026

La precedente legge sull'energia negli edifici (Gebäudeenergiegesetz, GEG), spesso chiamata „legge sul riscaldamento“, è stata profondamente rivista nel 2026 e si chiama ora legge sulla modernizzazione degli edifici (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG). Per gli acquirenti di appartamenti più datati sono importanti soprattutto le regole sugli impianti di riscaldamento esistenti e sull'attestato di prestazione energetica (Energieausweis).

Iter legislativo ed entrata in vigore

Il Bundestag ha approvato il GModG il 10 luglio 2026; il Bundesrat non ha convocato la commissione di conciliazione. La legge è stata promulgata il 28 luglio 2026 nella Gazzetta ufficiale federale (BGBl. 2026 I Nr. 226) ed è entrata in vigore nelle sue regole principali il 29 luglio 2026. Altre parti seguiranno in modo scaglionato nel 2027, 2028 e 2030.

Nella sostanza non si tratta di un'abolizione, ma di una riforma: il GEG prosegue con un nuovo nome e con obblighi modificati. Sono attesi ulteriori ricorsi contro la legge; i dettagli potrebbero ancora cambiare con leggi successive.

Cosa vale per gli impianti di riscaldamento

L'obbligo di utilizzare almeno il 65 % di energie rinnovabili in caso di installazione di un nuovo impianto di riscaldamento (§ 71 GEG previgente) è stato abolito. Gli impianti a gasolio e a gas possono continuare a funzionare ed essere anche installati ex novo.

Per gli impianti a gas, a gasolio o a gas liquido di nuova installazione vale invece una cosiddetta scala bio (Bio-Treppe): una quota minima di combustibili rispettosi del clima (biometano, bio-olio, idrogeno) del 10 % dal 2029, del 15 % dal 2030, del 30 % dal 2035 e del 60 % dal 2040. Può essere soddisfatta anche tramite impianti ibridi con pompa di calore o solare termico. Dal 2045 i combustibili per il riscaldamento devono essere completamente climaticamente neutri.

Il precedente obbligo di sostituzione per le caldaie con più di 30 anni (§ 72 GEG previgente) è stato abolito senza sostituzione. Per i gestori di impianti a gas e a gasolio esistenti è prevista dal 2028 una quota di gas verde o gasolio verde, i cui dettagli dovranno essere disciplinati da un'ulteriore legge entro la fine del 2026.

Costi per il locatore

Per gli impianti a gas o a gasolio di nuova installazione, secondo le regole modificate della legge sulla ripartizione dei costi della CO₂ (CO₂-Kostenaufteilungsgesetz), gli oneri di rete, i costi della CO₂ e i maggiori costi per i biocombustibili dovranno di norma essere ripartiti a metà tra locatore e inquilino. Per gli impianti esistenti continua a valere la ripartizione dei costi della CO₂ secondo il modello a scaglioni, basato sul consumo energetico dell'edificio.

Chi installa una pompa di calore che non soddisfa i requisiti di efficienza di legge rischia, secondo resoconti specialistici, di poter ripartire sugli inquilini i costi di ammodernamento solo in misura limitata. Faccia valutare gli ammodernamenti in anticipo sotto il profilo giuridico e tecnico.

Attestato di prestazione energetica (Energieausweis) alla vendita

Il venditore o l'agente immobiliare deve presentare agli interessati all'acquisto un attestato di prestazione energetica (Energieausweis) o una sua copia al più tardi in occasione della visita; ciò può avvenire anche mediante affissione ben visibile. Se non ha luogo alcuna visita, va presentato senza indugio, al più tardi su richiesta. Dopo la conclusione del contratto di compravendita deve essere consegnato senza indugio all'acquirente (§ 80 comma 4 GModG).

Negli annunci immobiliari commerciali vanno indicati – se esiste un attestato di prestazione energetica (Energieausweis) – il tipo di attestato, il valore di fabbisogno o di consumo energetico, il vettore energetico principale, l'anno di costruzione e la classe di efficienza (§ 87 GModG). Un attestato di prestazione energetica è valido dieci anni.

Cosa significa per gli appartamenti più datati

Per gli acquirenti di appartamenti esistenti, con il GModG viene meno la pressione immediata a sostituire un impianto a gasolio o a gas funzionante. A lungo termine, però, i costi dei combustibili fossili aumentano a causa del prezzo della CO₂, della scala bio e della quota di gas verde.

Verifichi prima dell'acquisto: età e tipo del riscaldamento centralizzato, delibere della comunità dei proprietari su riscaldamento, isolamento o finestre, entità del fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) e classe di efficienza nell'attestato di prestazione energetica (Energieausweis). In caso di riscaldamento autonomo nell'appartamento (ad es. caldaia a gas autonoma) le decisioni riguardano spesso solo il singolo proprietario.

Leggere l'attestato di prestazione energetica (Energieausweis)

Ne esistono due tipi: l'attestato basato sul fabbisogno (Bedarfsausweis) calcola il fabbisogno energetico in base alla tipologia costruttiva e agli impianti, l'attestato basato sul consumo (Verbrauchsausweis) si fonda sul consumo effettivo degli occupanti negli ultimi anni. I valori di consumo dipendono fortemente dal comportamento degli utenti e dallo sfitto; i valori di fabbisogno sono meglio confrontabili tra edifici.

Gli edifici residenziali sono classificati in classi di efficienza da A+ (molto efficiente) a H. Negli edifici più datati presti attenzione al valore caratteristico in kWh per m² all'anno, al vettore energetico e alle raccomandazioni di ammodernamento allegate all'attestato.

Secondo il portale informativo del BBSR, il recepimento della direttiva UE sulla prestazione energetica nell'edilizia (EPBD) avverrà in seguito in un passaggio separato; per questo i contenuti dell'attestato di prestazione energetica (Energieausweis) potrebbero ancora cambiare.

Fonti

• https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gebaeudemodernisierungsgesetz-gmg_84342_683694.html
• https://www.ebnerstolz.de/de/unser-angebot/leistungen/rechtsberatung/energierecht/gebaeudemodernisierungsgesetz-verabschiedet-109427.html
• https://www.gmodg.bund.de/GModG/DE/Home/startseite/GModG_News/GModG_News-node.html
• https://www.buzer.de/80_GModG.htm
• https://www.buzer.de/87_GModG.htm
• https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/secure_downloads/W16%20-%20GModG%20%E2%80%93%20Geb%C3%A4udemodernisierungsgesetz%20-%20Pflichtangaben%20in%20Immobilienanzeigen.pdf
• https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/

Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, avvocato o notaio.