Где квартиры в Германии стоят недорого – и на что покупателям следует обратить внимание
Между дорогими крупными городами и структурно слабыми регионами Германии разница в ценах составляет несколько раз. Однако низкие цены за квадратный метр часто являются следствием пустующего жилья и сокращения населения. В этой статье цифры помещены в контекст.
Уровень цен: большой разброс
По данным предложений ScreenImmos (по состоянию на 09.10.2026, медиана цен в объявлениях, не цены сделок) медиана по Германии для квартир в собственности составляет 3.898 € за м². В Sachsen она равна 2.598 € при больших различиях: Dresden 3.200 €, Leipzig 3.125 €, Chemnitz 1.145 €.
В Рурской области тот же источник называет для Gelsenkirchen 1.533 €, Duisburg 1.772 €, Essen 2.491 € и Dortmund 2.525 € за м²; медиана по Северному Рейну-Вестфалии составляет 3.026 €. Фактические цены покупки могут значительно отличаться от цен предложения.
По данным Верховного комитета экспертов-оценщиков Саксонии (Oberer Gutachterausschuss Sachsen), в 2024 году было зарегистрировано около 38.000 договоров купли-продажи с оборотом более 8,1 млрд €; земля под индивидуальное жилищное строительство стоила в Chemnitz и районах в среднем около 100 € за м², в Dresden и Leipzig — около 300 €.
Пустующее жильё
Рыночная доля пустующих квартир (marktaktiver Leerstand) в многоквартирных домах по данным индекса CBRE-empirica-Leerstandsindex на конец 2024 года составляла по всей Германии 2,2 % (около 522.000 квартир). В Восточной Германии без Берлина — 5,4 %, на западе — 1,7 %. В сокращающихся регионах доля пустующих квартир оставалась на уровне 6,9 %, в растущих регионах — 1,4 %.
Самые высокие доли среди районов и городов окружного подчинения были в Dessau-Roßlau (7,6 %) и Pirmasens (7,3 %), самые низкие — во Freiburg, München и Frankfurt am Main (по 0,1 %). Разница между растущими и сокращающимися регионами показательнее, чем между Востоком и Западом.
Динамика численности населения
Прогноз территориального развития Федерального института строительства, городских и территориальных исследований (BBSR) до 2045 года предполагает рост прежде всего в Берлине и его окрестностях, а также в западногерманских метрополиях. Согласно ему, несколько восточногерманских районов — в том числе Erzgebirgskreis, Greiz и Mansfeld-Südharz — к 2045 году потеряют более пятой части своего населения. Сокращается также население частей Северного Гессена, Восточной Вестфалии и Саара.
Прогнозы такого рода сильно зависят от миграции и сопряжены с неопределённостью. Для решения о покупке данные конкретного района (Kreis) и города важнее средних значений.
На что покупателям следует обратить внимание
Микрорасположение: в пределах одного города доля пустующего жилья может сильно различаться между кварталами. Проверьте общественный транспорт, рабочие места, вузы и инфраструктуру в окрестностях.
Здание и сообщество: при низких ценах часто не хватает денег на содержание. Протоколы, резерв на содержание, задолженности по взносам (Hausgeld) и пустующие квартиры в доме важнее цены за квадратный метр. Много пустых квартир в сообществе означает меньше платящих собственников.
Сдача в аренду: проверьте договор аренды, историю платежей и местную среднюю арендную плату (ortsübliche Miete). Высокая начальная доходность может быстро исчезнуть из-за смены арендатора, простоя или расходов на ремонт.
Перепродажа: на сокращающихся рынках продажа квартиры может занять много времени; цены могут снижаться.
Сопутствующие расходы: налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) составляет в Sachsen 5,5 %, в Sachsen-Anhalt и Thüringen 5,0 %, в Nordrhein-Westfalen 6,5 %.
Проверьте цифры сами
Комитеты экспертов-оценщиков (Gutachterausschüsse) городов и районов публикуют отчёты о рынке земельных участков с фактическими ценами сделок; в Саксонии они доступны через портал BORIS Sachsen. Они надёжнее, чем цены предложения из объявлений.
Для оценки спроса помогут демографические прогнозы BBSR и статистических управлений федеральных земель, а также данные о пустующем жилье на уровне районов. Спросите у управляющего о пустующих квартирах и задолженностях по взносам на содержание (Hausgeld) в конкретном доме — этих цифр нет ни в одной статистике.
Источники
- https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/sachsen/
- https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/nordrhein-westfalen/
- https://www.medienservice.sachsen.de/medien/news/1093266/download_pdf
- https://www.cash-online.de/a/wohnungsleerstand-sinkt-deutlich-auf-522-000-einheiten-708662/
- https://www.bay-landkreistag.de/media/103280/vwi-11072024-bbsr-veroeffentlicht-bevoelkerungsprognose-bis-2045.pdf
- https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
- https://www.boris.sachsen.de/
Частые вопросы
Где в Германии самые дешёвые квартиры в собственность?
По данным предложений — прежде всего в отдельных частях Восточной Германии (напр. Chemnitz около 1.150 € за м²) и в Ruhrgebiet (напр. Gelsenkirchen около 1.530 € за м²), по состоянию на октябрь 2026 года.
Является ли недорогая квартира автоматически хорошей инвестицией?
Нет. Низкие цены часто отражают пустующее жильё, сокращение населения или потребность в ремонте. Решающими являются расположение, состояние и возможность сдачи в аренду.
Каков уровень пустующего жилья в Восточной Германии?
В конце 2024 года доля рыночно активного пустующего жилья в многоквартирных домах в Восточной Германии без Берлина составляла 5,4 % (CBRE-empirica).
Где найти реальные цены сделок вместо цен предложений?
В отчётах о рынке земельных участков местных комитетов экспертов-оценщиков (Gutachterausschüsse), основанных на всех нотариально удостоверенных договорах купли-продажи.
Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.
