Wo Wohnungen in Deutschland günstig sind – und worauf Käufer achten sollten
Zwischen teuren Großstädten und strukturschwachen Regionen liegen in Deutschland Preisunterschiede um ein Mehrfaches. Niedrige Quadratmeterpreise sind aber oft Ausdruck von Leerstand und Bevölkerungsrückgang. Dieser Beitrag ordnet die Zahlen ein.
Preisniveau: große Spreizung
Nach Angebotsdaten von ScreenImmos (Stand 09.10.2026, Median der inserierten Preise, keine Kaufpreise) liegt der bundesweite Median für Eigentumswohnungen bei 3.898 € je m². In Sachsen beträgt er 2.598 €, mit großen Unterschieden: Dresden 3.200 €, Leipzig 3.125 €, Chemnitz 1.145 €.
Im Ruhrgebiet nennt dieselbe Quelle für Gelsenkirchen 1.533 €, Duisburg 1.772 €, Essen 2.491 € und Dortmund 2.525 € je m²; der Median für Nordrhein-Westfalen liegt bei 3.026 €. Tatsächliche Kaufpreise können von Angebotspreisen deutlich abweichen.
Laut Oberem Gutachterausschuss Sachsen wurden 2024 rund 38.000 Kaufverträge mit über 8,1 Mrd. € Umsatz registriert; Bauland für individuellen Wohnungsbau kostete in Chemnitz und den Landkreisen im Mittel etwa 100 € je m², in Dresden und Leipzig rund 300 €.
Leerstand
Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen lag Ende 2024 laut CBRE-empirica-Leerstandsindex bundesweit bei 2,2 % (rund 522.000 Wohnungen). In Ostdeutschland ohne Berlin waren es 5,4 %, im Westen 1,7 %. In schrumpfenden Regionen stagnierte der Leerstand bei 6,9 %, in wachsenden Regionen lag er bei 1,4 %.
Die höchsten Quoten unter den Kreisen und kreisfreien Städten hatten Dessau-Roßlau (7,6 %) und Pirmasens (7,3 %), die niedrigsten Freiburg, München und Frankfurt am Main (je 0,1 %). Der Unterschied zwischen wachsenden und schrumpfenden Regionen ist aussagekräftiger als der zwischen Ost und West.
Bevölkerungsentwicklung
Die Raumordnungsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bis 2045 erwartet Wachstum vor allem in Berlin und seinem Umland sowie in westdeutschen Metropolregionen. Mehrere ostdeutsche Landkreise – darunter Erzgebirgskreis, Greiz und Mansfeld-Südharz – verlieren danach bis 2045 mehr als ein Fünftel ihrer Bevölkerung. Auch Teile Nordhessens, Ostwestfalens und des Saarlands schrumpfen.
Prognosen dieser Art hängen stark von der Zuwanderung ab und sind mit Unsicherheit behaftet. Für eine Kaufentscheidung sind die Daten des konkreten Kreises und der Stadt wichtiger als Durchschnittswerte.
Worauf Käufer achten sollten
Mikrolage: In derselben Stadt kann der Leerstand zwischen Quartieren stark schwanken. Prüfen Sie Nahverkehr, Arbeitsplätze, Hochschulen und Versorgung in der Umgebung.
Gebäude und Gemeinschaft: Bei niedrigen Preisen fehlt oft Geld für Erhaltung. Protokolle, Erhaltungsrücklage, Hausgeldrückstände und Leerstand im Haus sind wichtiger als der Quadratmeterpreis. Viele leere Wohnungen in einer Gemeinschaft bedeuten weniger zahlende Eigentümer.
Vermietung: Prüfen Sie Mietvertrag, Zahlungshistorie und die ortsübliche Miete. Eine hohe Anfangsrendite kann durch Mieterwechsel, Leerstand oder Sanierungskosten schnell verschwinden.
Wiederverkauf: In schrumpfenden Märkten kann es lange dauern, eine Wohnung zu verkaufen; die Preisentwicklung kann negativ sein.
Nebenkosten: Die Grunderwerbsteuer beträgt in Sachsen 5,5 %, in Sachsen-Anhalt und Thüringen 5,0 %, in Nordrhein-Westfalen 6,5 %.
Zahlen selbst prüfen
Die Gutachterausschüsse der Städte und Kreise veröffentlichen Grundstücksmarktberichte mit tatsächlichen Kaufpreisen; in Sachsen sind sie über das Portal BORIS Sachsen zugänglich. Sie sind belastbarer als Angebotspreise aus Inseraten.
Für die Nachfrageseite helfen die Bevölkerungsprognosen des BBSR und der Statistischen Landesämter sowie Leerstandsdaten auf Kreisebene. Fragen Sie beim Verwalter nach Leerstand und Hausgeldrückständen im konkreten Haus – diese Zahlen stehen in keiner Statistik.
Quellen
- https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/sachsen/
- https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/nordrhein-westfalen/
- https://www.medienservice.sachsen.de/medien/news/1093266/download_pdf
- https://www.cash-online.de/a/wohnungsleerstand-sinkt-deutlich-auf-522-000-einheiten-708662/
- https://www.bay-landkreistag.de/media/103280/vwi-11072024-bbsr-veroeffentlicht-bevoelkerungsprognose-bis-2045.pdf
- https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
- https://www.boris.sachsen.de/
Häufige Fragen
Wo sind Eigentumswohnungen in Deutschland am günstigsten?
Nach Angebotsdaten vor allem in Teilen Ostdeutschlands (z. B. Chemnitz um 1.150 € je m²) und des Ruhrgebiets (z. B. Gelsenkirchen um 1.530 € je m²), Stand Oktober 2026.
Ist eine günstige Wohnung automatisch eine gute Anlage?
Nein. Niedrige Preise spiegeln oft Leerstand, Bevölkerungsrückgang oder Sanierungsbedarf wider. Entscheidend sind Lage, Zustand und Vermietbarkeit.
Wie hoch ist der Leerstand in Ostdeutschland?
Ende 2024 lag der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen in Ostdeutschland ohne Berlin bei 5,4 % (CBRE-empirica).
Wo finde ich echte Kaufpreise statt Angebotspreisen?
In den Grundstücksmarktberichten der örtlichen Gutachterausschüsse, die auf allen beurkundeten Kaufverträgen beruhen.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
