Руководство

Взносы на содержание, сообщество собственников и управляющий: что следует проверить покупателям квартир

Покупатель квартиры в собственность становится членом сообщества собственников жилья (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). Его финансовое положение и решения влияют на текущие расходы – иногда сильнее, чем состояние самой квартиры.

Индивидуальная собственность (Sondereigentum), общая собственность (Gemeinschaftseigentum), декларация о разделе (Teilungserklärung)

Сама квартира является отдельной собственностью (Sondereigentum). Крыша, фасад, несущие стены, лестничная клетка, стояки и, как правило, окна относятся к общей собственности (Gemeinschaftseigentum). Что именно к чему относится, регулируют Закон о квартирной собственности (WEG), декларация о разделе (Teilungserklärung) и устав сообщества (Gemeinschaftsordnung).

Декларация о разделе (Teilungserklärung) также определяет доли в совместной собственности, права особого пользования (например, часть сада, парковочное место) и ограничения в пользовании. Она может предусматривать, что продажа требует согласия управляющего (§ 12 WEG).

Взносы на содержание дома (Hausgeld) и хозяйственный план

Каждый собственник ежемесячно платит взносы на содержание дома (Hausgeld). Основой является хозяйственный план (Wirtschaftsplan), по которому собственники принимают решение согласно § 28 WEG; по окончании года управляющий представляет годовой расчёт и отчёт об имуществе.

Взнос собственника (Hausgeld) включает эксплуатационные расходы, такие как вода, вывоз мусора, страхование здания и уборка дома, вознаграждение управляющего, расходы на техническое содержание и отчисления в резервный фонд на содержание (Erhaltungsrücklage). Налог на недвижимость (Grundsteuer) каждый собственник уплачивает в общину отдельно.

При сдаче в аренду на арендатора можно переложить лишь часть: согласно § 1 абз. 2 Постановления об эксплуатационных расходах (Betriebskostenverordnung) расходы на управление и на техническое содержание не относятся к перекладываемым эксплуатационным расходам.

Резерв на содержание и специальные взносы

Формирование надлежащего резервного фонда на содержание (Erhaltungsrücklage) согласно § 19 абз. 2 № 4 WEG относится к надлежащему управлению. Установленного законом минимального размера нет. Если резерв слишком мал по сравнению с предстоящими работами, возможны единовременные целевые взносы (Sonderumlagen), которые каждый собственник обязан уплатить пропорционально своей доле.

Важно для договора купли-продажи: пропорциональная доля резервного фонда остаётся в сообществе, она не выплачивается продавцу. Кто несёт расходы по уже принятым, но подлежащим оплате только после смены собственника специальным взносам (Sonderumlagen), следует прямо урегулировать в договоре купли-продажи.

Собрание собственников

Управляющий обязан созывать собрание не реже одного раза в год (§ 24 WEG). После реформы WEG 2020 года каждое надлежащим образом созванное собрание правомочно принимать решения независимо от числа присутствующих; кроме того, собственники могут принять решение о возможности онлайн-участия.

Решения фиксируются в сборнике решений (Beschluss-Sammlung), с которым заинтересованные покупатели могут ознакомиться с согласия продавца. Находясь за рубежом, Вы как собственник также можете поручить представлять Вас на собрании; доверенность должна быть составлена в текстовой форме (Textform).

Управляющий

Управляющий исполняет решения, распоряжается денежными средствами и составляет план хозяйственной деятельности (Wirtschaftsplan) и годовой расчёт. С 1 декабря 2023 года каждый собственник может потребовать назначения сертифицированного управляющего (§ 19 абз. 2 № 6 WEG). За сдачу в аренду собственной квартиры отвечает отдельное управление арендой (Sondereigentumsverwaltung), которое оплачивается дополнительно.

Контрольный список перед покупкой

Протоколы собраний собственников за последние три года и сборник решений (Beschluss-Sammlung): приняты или отложены решения о ремонте? Есть ли споры или судебные разбирательства?

Действующий план хозяйственной деятельности (Wirtschaftsplan) и последний годовой расчёт (Jahresabrechnung): размер взносов собственника (Hausgeld), доля перекладываемых расходов, задолженности других собственников по взносам.

Размер резервного фонда (Erhaltungsrücklage) в соотношении с возрастом и состоянием здания (крыша, фасад, отопление, коммуникации, лифт).

Декларация о разделе (Teilungserklärung) со всеми дополнениями: права особого пользования, ограничения использования, требования о получении согласия.

Энергетический паспорт и сведения о системе отопления.

Строительные изменения

После реформы WEG 2020 года каждый собственник может потребовать, чтобы ему разрешили определённые строительные изменения за его счёт: меры для людей с ограниченными возможностями, зарядку электромобилей, защиту от взлома и подключение к оптоволокну (§ 20 абз. 2 WEG). О способе выполнения решает сообщество собственников.

Иные строительные изменения принимаются простым большинством голосов. Расходы, как правило, несут собственники, проголосовавшие «за»; при решении, принятом более чем двумя третями поданных голосов и половиной всех долей в общей собственности (если расходы не являются несоразмерными), или если расходы окупаются в разумный срок, — все собственники (§ 21 WEG). Поэтому проверьте в протоколах, не были ли приняты решения о дорогостоящих мерах, расходы по которым лягут на покупателя.

Источники

• https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
• https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html

Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.