Hausgeld, Eigentümergemeinschaft und Verwalter: was Wohnungskäufer prüfen sollten
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Deren finanzielle Lage und Beschlüsse bestimmen die laufenden Kosten mit – manchmal stärker als der Zustand der Wohnung selbst.
Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung
Die Wohnung selbst ist Sondereigentum. Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Leitungsstränge und in der Regel die Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum. Was genau wozu gehört, regeln das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung.
Die Teilungserklärung legt auch Miteigentumsanteile, Sondernutzungsrechte (z. B. Gartenanteil, Stellplatz) und Nutzungsbeschränkungen fest. Sie kann vorsehen, dass ein Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf (§ 12 WEG).
Hausgeld und Wirtschaftsplan
Jeder Eigentümer zahlt monatlich Hausgeld. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, über den die Eigentümer nach § 28 WEG beschließen; nach Ablauf des Jahres folgen die Jahresabrechnung und ein Vermögensbericht des Verwalters.
Das Hausgeld umfasst Betriebskosten wie Wasser, Müll, Gebäudeversicherung und Hausreinigung, die Verwaltervergütung, Kosten der Instandhaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Grundsteuer zahlt jeder Eigentümer separat an die Gemeinde.
Bei Vermietung kann nur ein Teil auf den Mieter umgelegt werden: Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung keine umlegbaren Betriebskosten.
Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen
Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht. Ist die Rücklage im Verhältnis zu anstehenden Arbeiten zu gering, drohen Sonderumlagen, die jeder Eigentümer nach seinem Anteil zahlen muss.
Wichtig für den Kaufvertrag: Die anteilige Rücklage bleibt in der Gemeinschaft, sie wird nicht an den Verkäufer ausgezahlt. Wer für bereits beschlossene, aber erst nach dem Eigentumswechsel fällige Sonderumlagen aufkommt, sollte im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden.
Eigentümerversammlung
Der Verwalter muss mindestens einmal im Jahr eine Versammlung einberufen (§ 24 WEG). Seit der WEG-Reform 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig; die Eigentümer können zudem die Online-Teilnahme beschließen.
Beschlüsse werden in einer Beschluss-Sammlung festgehalten, in die Kaufinteressenten mit Einverständnis des Verkäufers Einsicht nehmen können. Auch als Eigentümer im Ausland können Sie sich in der Versammlung vertreten lassen; die Vollmacht bedarf der Textform.
Verwalter
Der Verwalter führt die Beschlüsse aus, verwaltet die Gelder und erstellt Wirtschaftsplan und Abrechnung. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Für die Vermietung der eigenen Wohnung ist eine gesonderte Mietverwaltung (Sondereigentumsverwaltung) zuständig, die zusätzlich kostet.
Prüfliste vor dem Kauf
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und die Beschluss-Sammlung: Sind Sanierungen beschlossen oder vertagt? Gibt es Streit oder Gerichtsverfahren?
Aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung: Höhe des Hausgelds, Anteil umlegbarer Kosten, Hausgeldrückstände anderer Eigentümer.
Stand der Erhaltungsrücklage im Verhältnis zu Alter und Zustand des Gebäudes (Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Aufzug).
Teilungserklärung mit allen Nachträgen: Sondernutzungsrechte, Nutzungsbeschränkungen, Zustimmungserfordernisse.
Energieausweis und Angaben zur Heizungsanlage.
Bauliche Veränderungen
Seit der WEG-Reform 2020 kann jeder Eigentümer verlangen, dass ihm bestimmte bauliche Veränderungen auf eigene Kosten gestattet werden: Maßnahmen für Menschen mit Behinderungen, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchschutz und einen Glasfaseranschluss (§ 20 Abs. 2 WEG). Über das Wie beschließt die Gemeinschaft.
Andere bauliche Veränderungen werden mit einfacher Mehrheit beschlossen. Die Kosten tragen grundsätzlich die Eigentümer, die zugestimmt haben; bei einem Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile (sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind) oder wenn sich die Kosten in angemessenem Zeitraum amortisieren, alle Eigentümer (§ 21 WEG). Prüfen Sie deshalb in den Protokollen, ob teure Maßnahmen beschlossen wurden, deren Kosten auf den Käufer zukommen.
Quellen
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html
Häufige Fragen
Hafte ich für Hausgeldschulden des Verkäufers?
In der Regel haftet der Erwerber nicht für Hausgeld, das vor seinem Eigentumserwerb fällig geworden ist. Maßgeblich ist die Fälligkeit; Einzelheiten sollten im Kaufvertrag geregelt und vom Notar geprüft werden.
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?
Eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht. Entscheidend ist, ob die Rücklage zu den absehbaren Arbeiten am Gebäude passt.
Kann ich als Eigentümer im Ausland an Versammlungen teilnehmen?
Ja, persönlich, per Vollmacht in Textform oder – wenn die Gemeinschaft es beschlossen hat – online.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
