Руководство

Покупка квартиры в Германии без личного приезда: доверенность, одобрение, дистанционное оформление

Многие покупатели из-за рубежа не хотят ездить в Германию на каждую встречу. Это возможно — но только через представительство у нотариуса, поскольку нотариальное удостоверение по видеосвязи для договоров купли-продажи земельных участков в настоящее время не допускается. Важно правильно оформить доверенность.

Существует ли онлайн-удостоверение при покупке квартиры?

Нет, по состоянию на октябрь 2026 года — нет. Согласно § 16a Закона о нотариальном удостоверении (Beurkundungsgesetz) удостоверение посредством видеосвязи через систему Федеральной нотариальной палаты допускается только в случаях, прямо разрешённых законом. Такие разрешения существуют прежде всего в корпоративном праве, например при учреждении GmbH; для договоров купли-продажи земельных участков их нет.

7 мая 2026 года Бундестаг принял закон о цифровизации исполнения договоров с недвижимостью. Он касается электронного обмена данными между нотариусами, ведомствами поземельной книги (Grundbuchämter) и органами власти после нотариального удостоверения (Beurkundung) (с 2027 года), а не самого удостоверения. Так называемое электронное очное удостоверение (elektronische Präsenzbeurkundung) также предполагает личное присутствие у нотариуса.

Способ 1: доверенность до назначенной встречи

Вы уполномочиваете доверенное лицо сделать от Вашего имени заявления по договору купли-продажи и о передаче права собственности (Auflassung). Чтобы поземельное ведомство (Grundbuchamt) приняло эти заявления, доверенность согласно § 29 Положения о поземельной книге (Grundbuchordnung) должна быть как минимум публично засвидетельствована (öffentlich beglaubigt), то есть с нотариально засвидетельствованной подписью. В определённых случаях — например, при безотзывной доверенности — судебная практика требует нотариального удостоверения; поэтому нотариусу в Германии следует заранее подготовить текст доверенности.

За рубежом подпись может быть заверена в немецком загранпредставительстве; согласно Закону о консульской службе, консульские документы приравниваются к документам немецкого нотариуса. Эту услугу предлагает не каждое представительство, почётные консулы не обязаны её оказывать — заранее уточните запись и объём услуги.

В качестве альтернативы подпись может засвидетельствовать нотариус в стране проживания. Для использования в Германии в этом случае, как правило, требуется апостиль согласно Гаагской конвенции 1961 года, а также перевод, если доверенность составлена не на немецком языке. С некоторыми государствами, в том числе с Францией, Италией и Грецией, заключены двусторонние соглашения об освобождении от легализации; применяются ли они к Вашему конкретному нотариальному документу, следует заранее уточнить у немецкого нотариуса.

Способ 2: представительство без доверенности с последующим одобрением

Часто при удостоверении действует представитель без полномочий, например сотрудник нотариуса или доверенное лицо. В этом случае договор остаётся в состоянии неопределённой недействительности (schwebend unwirksam), пока покупатель его не одобрит (§ 177 BGB). Затем одобрение оформляется за рубежом с заверенной подписью и направляется нотариусу.

Если покупатель является потребителем, а продавец — предпринимателем, потребитель согласно § 17 абз. 2a Закона о нотариальном удостоверении (Beurkundungsgesetz), как правило, должен делать свои заявления сам или через доверенное лицо. Какой путь допустим в конкретном случае, решает нотариус.

Осмотр по видео и документы в цифровом виде

Видеопросмотр не заменяет эксперта, но может хорошо показать планировку, состояние и окружение. Попросите о непрерывной живой экскурсии без монтажа, съёмку окон, ванной, отопления и лестничной клетки, а также о документах сообщества собственников. Энергетический паспорт при продаже без осмотра должен быть предъявлен незамедлительно, не позднее чем по запросу.

Налоговый номер (Steuer-ID), счёт и оплата

Нотариус обязан уведомить налоговую инспекцию (Finanzamt) о покупке; согласно § 20 Закона о налоге на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuergesetz) уведомление содержит также налоговый идентификационный номер (steuerliche Identifikationsnummer) участников. У лиц без места жительства в Германии его часто ещё нет. Заранее выясните с нотариусом, как этот номер будет для Вас получен или чем заменён.

Немецкий банковский счёт для покупки не обязателен. Однако цена покупки должна быть перечислена безналичным путём (§ 16a Закона о противодействии отмыванию денег); при зарубежных переводах заложите достаточно времени и при необходимости учтите валютные риски.

Передача через представителя

Передачу ключей может взять на себя доверенное лицо, управляющий домом или сервисная компания. Для передачи, как правило, достаточно простой письменной доверенности. Попросите составить протокол с показаниями счётчиков, количеством ключей и фотографиями.

Источники

• https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16a.html
• https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/digitaler-notarvertrag_84342_513880.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/konsg/__10.html
• https://www.auswaertiges-amt.de/de/service/konsularinfo/beurkundungen-beglaubigungen
• https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41
• https://recht.nrw.de/lrmb/verwaltungsvorschrift/20052025-beglaubigung-und-legalisation-von-urkunden-die-zum-gebrauch-im/
• https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__177.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
• https://www.buzer.de/80_GModG.htm
• https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__20.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
• https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
• https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj

Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.