Руководство

Как правильно рассчитать доходность сданной в аренду квартиры

В экспозе часто указывается валовая доходность. Для инвестиционного решения её недостаточно, поскольку в ней не учтены сопутствующие расходы, не перекладываемые на арендатора затраты и простой. В этой статье показано, как сделать перерасчёт — без прогноза будущей динамики стоимости.

Валовая доходность аренды и коэффициент покупной цены

Валовая доходность аренды = годовая чистая арендная плата без учёта коммунальных платежей (Nettokaltmiete) ÷ покупная цена × 100. Коэффициент покупной цены (Kaufpreisfaktor) — обратная величина: покупная цена ÷ годовая чистая арендная плата без учёта коммунальных платежей. Оба показателя подходят для быстрого сравнения схожих объектов, но ничего не говорят о фактических расходах.

Используйте фактически согласованную чистую арендную плату без коммунальных платежей (Nettokaltmiete) по договору аренды, а не ожидаемую рыночную арендную плату. В Берлине потенциал повышения при новой сдаче ограничивает ограничение арендной платы (Mietpreisbremse), а в действующих арендных отношениях — предельный порог повышения (Kappungsgrenze).

Чистая доходность аренды: что нужно вычесть

В расходную часть инвестиций входят сопутствующие расходы на покупку (налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), нотариус, поземельная книга (Grundbuch), маклер). Из доходной части необходимо вычесть все расходы, которые арендодатель не может переложить на арендатора.

Согласно Постановлению об эксплуатационных расходах (Betriebskostenverordnung) не перекладываются на арендатора, в частности, расходы на управление (управление сообществом собственников WEG, при необходимости управление арендой) и на техническое обслуживание и ремонт. К этому добавляются взносы в резервный фонд сообщества (Erhaltungsrücklage), собственный ремонт в квартире и поправка на потерю арендной платы (простой при смене арендатора, неплатежи).

Чистая доходность аренды = (годовая чистая арендная плата без коммунальных платежей − непереносимые расходы) ÷ (цена покупки + сопутствующие расходы при покупке) × 100.

Пример расчёта (допущения, не является предложением)

Квартира в Берлине, 60 м², цена покупки 250.000 €, сдана в аренду за 700 € в месяц без коммунальных расходов (8.400 € в год). Сопутствующие расходы при покупке: налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) 6 % = 15.000 €, нотариус и поземельная книга (Grundbuch) 1,5 % = 3.750 €, комиссия маклера 3,57 % = 8.925 €; общий объём инвестиций 277.675 €.

Валовая доходность аренды: 8.400 ÷ 250.000 = 3,36 %; коэффициент покупной цены 29,8.

Непереносимые расходы в год (допущения): вознаграждение управляющего WEG 360 €, взносы в резервный фонд 720 €, содержание индивидуальной собственности (Sondereigentum) 480 €, риск потери арендной платы 2 % = 168 €; итого 1.728 €.

Чистая доходность аренды: (8.400 − 1.728) ÷ 277.675 = 2,40 % до учёта финансирования и налогов.

Финансирование и налоги

Если ставка по кредиту выше чистой арендной доходности — в октябре 2026 года десятилетние ипотечные кредиты стоят, в зависимости от источника, около 4,1–4,5 % эффективных, — каждый финансируемый евро снижает текущую доходность собственного капитала (отрицательный рычаг). Тогда результат в большей степени зависит от роста арендной платы и динамики стоимости, которые никто не может гарантировать.

С налоговой точки зрения амортизация, проценты по кредиту и расходы на получение дохода (Werbungskosten) уменьшают облагаемый результат. Сколько из этого остаётся экономически, зависит от личной налоговой ставки в Германии и в стране проживания; проверьте расчёт с налоговым консультантом.

Риски

Регуляторный риск: ограничение арендной платы (Mietpreisbremse), предельный порог повышения (Kappungsgrenze), защита социальной среды (Milieuschutz) и защита от расторжения договора ограничивают повышение арендной платы и изменение использования.

Риск расходов: специальные взносы на крышу, фасад или отопление, растущие расходы на управление и энергию, доля расходов на CO₂, приходящаяся на арендодателя.

Риск, связанный с арендатором: неплатежи и длительные процедуры выселения; простой при смене арендатора.

Рыночный и процентный риск: цены могут упасть, последующее финансирование — подорожать. Риск ликвидности: квартиру нельзя быстро продать по определённой цене. Валютный риск при доходах за пределами еврозоны.

Насколько чувствителен расчёт

Если квартира из примера при смене арендатора пустует три месяца, недополучено 2.100 € вместо заложенных 168 €. Непереносимые расходы возрастают до 3.660 €, чистая доходность аренды за этот год снижается до (8.400 − 3.660) ÷ 277.675 = 1,71 %.

Если сообщество примет решение о единовременном целевом взносе (Sonderumlage) в размере 5.000 € за квартиру, это составит около трёх четвертей годового чистого дохода в базовом варианте. И наоборот, допустимое повышение арендной платы на 10 % увеличивает чистую доходность аренды в примере примерно до 2,70 %.

Поэтому всегда просчитывайте несколько сценариев и держите резерв ликвидности на случай простоя и специальных взносов (Sonderumlagen).

Источники

• https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
• https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
• https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/notarkosten-hauskauf.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
• https://www.drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html
• https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/zinskommentar-102026/
• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.