Berlin-Marzahn-Hellersdorf: цены, арендная плата и расположение
Marzahn-Hellersdorf на востоке Берлина известен своими крупными массивами панельных домов, возникшими с конца 1970-х годов в Marzahn и в 1980-х годах в Hellersdorf и после 1990 года всесторонне отремонтированными. Кроме того, в Biesdorf, Kaulsdorf и Mahlsdorf есть обширные районы частных домов с садами. Известные достопримечательности — Gärten der Welt и Schloss Biesdorf.
Цифры и факты
| Жители | 297.570 |
|---|---|
| Площадь | 61,8 km² |
| Ø цена покупки квартир в собственность | 3.363 €/m² (Берлин: 5.511 €/m²) |
| Ø арендная ставка в предложениях без коммунальных расходов | 11,56 €/m² |
| Зоны защиты социальной среды (Milieuschutzgebiete) | 0 |
| S-Bahn и U-Bahn | U5, S5, S7, трамвай M6, M8, 16, 18 |
| Части района | Marzahn, Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf, Hellersdorf |
Округ
Население округа составляет 297.570 человек (по состоянию на 30.06.2026); в последние годы численность населения росла. Сообщение с центром города обеспечивают U5, S5, S7, а также несколько трамвайных линий.
Для инвесторов
У Marzahn-Hellersdorf самая низкая ставка арендной платы в предложениях в Берлине — 11,56 €/м² (IBB 2025) и второй по низости уровень цен покупки — около 3.363 €/м² (комитет экспертов-оценщиков (Gutachterausschuss) 2025). Это единственный округ без социальных охранных зон, поэтому обязательные разрешения в рамках защиты социальной среды (Milieuschutz) здесь не применяются; однако ограничение роста арендной платы (Mietpreisbremse) и действующий по всему Берлину запрет на преобразование в собственность (Umwandlungsverbot) для домов с более чем пятью квартирами действуют и здесь. Возможности открывают входные цены ниже среднего по Берлину. Риски: покупательная способность ниже среднего (чистый доход домохозяйства 2.525 €, IBB 2024), низкая базовая арендная плата, ограничивающая арендный доход, а также большие различия в качестве между крупными жилыми массивами и районами частных домов.
Источники
- https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/7cb89e083c1ea02d/4e03c8e1693a/SB_A01-05-00_2026h01_BE.xlsx
- https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/0f2df93f2c44a5e1/7fdeb7f2def9/SB_A05-03-00_2024j01_BE.xlsx
- https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf
- https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
- https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/marzahn-hellersdorf.pdf
- https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/
- https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf
- https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
- https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
- https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-20607.pdf
- https://www.bvg.de/de/verbindungen/linienuebersicht
Частые вопросы
Есть ли в Marzahn-Hellersdorf зоны защиты социальной среды (Milieuschutzgebiete)?
Нет. Согласно перечню улиц Сенатского управления (по состоянию на 21.02.2026) Marzahn-Hellersdorf — единственный район Берлина без зоны сохранения социальной среды (soziales Erhaltungsgebiet). Тем не менее ограничение арендной платы (Mietpreisbremse) и общеберлинское постановление о преобразовании жилья (Umwandlungsverordnung) действуют и здесь.
Каковы арендные ставки в Marzahn-Hellersdorf?
Согласно отчёту IBB о рынке жилья 2025 (IBB-Wohnungsmarktbericht) медиана арендной платы в предложениях составляла 11,56 €/m² без учёта коммунальных платежей — самое низкое значение среди всех округов (Берлин: 15,78 €/m²).
Какие районы входят в округ Marzahn-Hellersdorf?
Пять: Marzahn, Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf и Hellersdorf.
Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.
