Wohnung vermieten in Deutschland und Berlin: die wichtigsten Regeln 2026
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark – besonders in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, sollte die Regeln zu Miethöhe, Mieterhöhung und Kündigung kennen, bevor er kalkuliert.
Mietpreisbremse bei Neuvermietung
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Der Bundestag hat die Ermächtigung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; Berlin hat eine neue Mietenbegrenzungsverordnung erlassen, die vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029 für das ganze Stadtgebiet gilt.
Ausnahmen bestehen unter anderem für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB) und für eine höhere Vormiete (§ 556e BGB). Der Vermieter muss den Mieter vor Vertragsschluss über eine Ausnahme informieren.
Mieterhöhung, Mietspiegel und Kappungsgrenze
Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. der letzten Erhöhung wirksam (§ 558 BGB). Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen, in Berlin nach der Kappungsgrenzen-Verordnung höchstens um 15 % (gültig bis 10. Mai 2028). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Grundlage ist in Berlin der Mietspiegel 2026; die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt darin bei 7,71 € je m² nettokalt (2024: 7,21 €). Die Angebotsmieten liegen deutlich höher – zur Vergleichsmiete zählen aber auch Bestandsmieten.
Kündigungsschutz
Ein unbefristeter Wohnraummietvertrag kann vom Vermieter nur bei berechtigtem Interesse gekündigt werden, etwa wegen Eigenbedarfs oder erheblicher Pflichtverletzung (§ 573 BGB). Eine Kündigung zur Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Wird eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf berufen (§ 577a BGB). In Berlin beträgt diese Frist aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung zehn Jahre im gesamten Stadtgebiet. Wer eine vermietete Wohnung zur Selbstnutzung kauft, sollte das genau prüfen.
Umwandlungsverbot und Milieuschutz
Berlin hat auf Grundlage von § 250 BauGB eine neue Umwandlungsverordnung erlassen, die am 1. Januar 2026 in Kraft trat und fünf Jahre gilt: Die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen bedarf einer Genehmigung. Für Käufer bereits bestehender Eigentumswohnungen hat das keine unmittelbare Wirkung, es begrenzt aber das Angebot.
In sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutz, § 172 BauGB) bedürfen bauliche Änderungen, die über einen zeitgemäßen Standard hinausgehen, einer Genehmigung des Bezirks – etwa Grundrissänderungen, Zusammenlegungen oder aufwendige Ausstattungen. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Wohnung in einem solchen Gebiet liegt.
Möblierte und befristete Vermietung
Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen; ein Zuschlag für Möbel ist zulässig, die Höhe ist aber bislang nicht gesetzlich beziffert. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, ist von Teilen des Mieterschutzes ausgenommen (§ 549 Abs. 2 BGB) – die Abgrenzung ist streng.
Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 einen Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen, der unter anderem einen gesondert auszuweisenden, begrenzten Möblierungszuschlag, eine Höchstdauer für Kurzzeitvermietung und Grenzen für Indexmieten vorsieht. Stand Oktober 2026 ist er noch nicht in Kraft; die Details können sich im Gesetzgebungsverfahren ändern.
Kurzzeitvermietungen an Touristen unterliegen in Berlin zusätzlich dem Zweckentfremdungsverbot.
Kaution
Die Mietsicherheit darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen betragen und kann vom Mieter in drei Raten gezahlt werden (§ 551 BGB). Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen.
Quellen
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
- https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gesetzentwurf-mietpreisbremse-wird-nachgebessert_84342_472902.html
- https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/berlin-fuehrt-mietpreisbremse-zum-1-juni-ein_84342_302448.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
- https://bmgev.de/mieterecho/artikel/mieterhoehung-me457
- https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html
- https://bmgev.de/verlaengerung-der-kuendigungssperrklausel-verordnung-bis-2033
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html
- https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html
- https://www.immowelt.de/ratgeber/mieten/mietrechtsreform-2026
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
- https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/
Häufige Fragen
Wie lange gilt die Mietpreisbremse in Berlin?
Die aktuelle Berliner Verordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029.
Kann ich als Käufer den Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen?
Grundsätzlich ja, wenn ein berechtigter Eigenbedarf besteht. Wurde die Wohnung aber nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, gilt in Berlin eine Sperrfrist von zehn Jahren ab dem ersten Verkauf.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja. Ein angemessener Möblierungszuschlag ist zulässig; eine gesetzliche Begrenzung ist geplant, aber noch nicht in Kraft (Stand Oktober 2026).
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
